Karty kredytowe

Karty kredytowej można używać na dwa sposoby. Beztrosko korzystać z jej możliwości i dopłacać wysokie odsetki od pożyczanych kwot, lub w sposób kontrolowany zarabiać na hojności banku. Karty kredytowe to zarazem najtańszy i najdroższy kredyt dostępny na rynku. Jak to możliwe?

Każdy kto spłaci całe zadłużenie karty w terminie, nie zapłaci żadnych odsetek od salda – kredyt tańszy niż 0 proc. tańszy już być nie może. Ale każdy kto spóźni się choćby jeden dzień musi spłacić zadłużenie wraz z najwyższymi z możliwych odsetkami. Odsetki zostaną także naliczone, jeśli ktoś spłaci wprawdzie w terminie, lecz tylko część zadłużenia.

Oprocentowanie kart może różnić się w zależności od banku, jednak przeważnie jest to maksymalna wysokość ograniczona tylko przez limity określone w tzw. ustawie antylichwiarskiej, czyli obecnie 22 proc. Z powodu różnicy oprocentowania między saldem spłaconym w całości na czas, a spłaconym w części lub wcale, pojawia się kilka ciekawych konsekwencji i możliwych rozwiązań problemu kart.

Na początek dość oczywista prawda – lepiej znaleźć się w grupie około 30 proc. użytkowników kart kredytowych, którzy spłacają całość zadłużenia na czas i korzystają z kredytu zupełnie za darmo (nie licząc kosztów wydania karty, które w okresach promocji w bankach mogą być i są w wielu przypadkach zerowe). Ponieważ banki nie robią niczego za darmo, równie oczywiste jest, że to pozostali użytkownicy kart spłacają ten „darmowy” kredyt dla pierwszej grupy, płacąc właśnie najwyższe z możliwych odsetki.

Jeśli jednak z jakichś względów spłata zadłużenia na karcie nie jest możliwa, to lepiej użyć wszelkich dostępnych środków, byle tylko spłacić saldo – w całości! – w podanym przez bank dniu. Opłaca się skorzystać w takim przypadku z debetu w rachunku oszczędnościowym, który oprocentowany jest przeważnie znacznie niżej (często odsetki są tu o połowę mniejsze), opłaca się także – w razie konieczności – zerwać lokatę terminową i byle spłacić karciany dług. Nie mówiąc już o pożyczeniu pieniędzy od rodziny lub znajomych. Wszystko – aby tylko nie płacić najwyższych z możliwych odsetek i nie zrzucać się na pierwszą grupę.

Jeśli jednak i to nie jest możliwe lepiej spłacić tylko minimalną część zadłużenia karty (zwykle 5 proc. długu), niż wysilać się i spłacić większą, lecz nie pełną część zadłużenia. Dlaczego? Oto historia jednego z klientów Open Finance. Do domu przyszedł wyciąg z karty kredytowej w wysokości x xxx złotych i 18 groszy. Wyciąg czytany był przy niezbyt jasnym oświetleniu i zamiast 8 groszy na końcu, klient zauważył trójkę – spłacił więc całe zadłużenie w całości, bez pięciu groszy. Jakież było jego zdziwienie, gdy od tego „długu” bank naliczył ponad 50 PLN odsetek! Protesty na nic się zdały – zgodnie z podpisanym przez klienta regulaminem kart, bank ma prawo naliczyć odsetki od pełnego długu, jeśli saldo nie zostało spłacone w całości w ustalonym dniu. Zatem bez względu na to, czy spłacimy 5 proc. długu czy 99,9 proc. długu bank i tak nalicza odsetki w pełnej wysokości.

W takim układzie – jeśli spłata całości jest niemożliwa – lepiej spłacić wymagane 5 proc., a ewentualną nadwyżkę skierować np. na lokatę lub wykorzystać w jakikolwiek inny sposób, a o spłatę całości salda postarać się w kolejnym wyznaczonym terminie. Użytkownicy kart kredytowych mogą jednak nie tylko tracić na wysokich odsetkach. Karty dają także okazję do zarabiania pieniędzy. I to pieniędzy należących do banku. Cóż bowiem prostszego niż wziąć kredyt na 0 proc. (a taki oferują karty kredytowe) i wpłacić go na lokatę oprocentowaną powiedzmy na 4 proc. Czysty i bezpieczny zysk i to sfinansowany przez bank. Jak to zrobić? W dniu, w którym nasza karta jest rozliczana i przechodzi ona kolejny okres rozliczeniowy należy sprawdzić saldo z karty. Banki wymagają zwykle spłaty zadłużenia karty między 21 i 24 dniem od daty ustalenia salda. Znając kwotę zadłużenia, przeznaczamy wolne środki w wysokości zadłużenia na krótkoterminową lokatę lub wysokooprocentowany rachunek pomocniczy w ROR. W dniu, w którym upływa termin spłaty zadłużenia karty, wycofujemy pieniądze z lokaty i spłacamy kartę (oczywiście w całości). Proste? Proste. Ile można zarobić? Powiedzmy, że średnio nasze zadłużenie na karcie wynosi 2 tys. złotych. Te pieniądze mogą przebywać na lokacie przez 252 dni w roku, jeśli spłacamy kartę 21 dni po ustaleniu salda, lub przez 288 dni, jeśli kartę spłacamy po 24 dniach. Jeśli opro-centowanie wynosi 4 proc. w skali roku, to nasz zysk w pierwszym przypadku wyniesie 55 PLN (minus podatek), a w drugim 64 PLN netto. Może nie są to wielkie sumy, ale przyjemność z tego, że dostaje się je od banku – gwarantowana.

Doradcy Finansowi Open Finance
www.open.p

Jak mądrze wybrać kredyt hipoteczny

Kupno własnego mieszkania czy domu bez posiłkowania środkami finansowymi, pochodzącymi z kredytu hipotecznego stało się wręcz niemożliwe.

Galopujące ceny mieszkań i pensje, które nie nadążają za wzrostami cen sprawiły, że kupno własnego mieszkania bez posiłkowania się dodatkowymi środkami pieniężnymi pochodzącymi z kredytu hipotecznego stało się wręcz niemożliwe. Banki wykorzystując taką sytuację masowo oferują kredyty hipoteczne poprzez kuszące reklamy w telewizji i bilbordach.

Jednak zanim skorzystamy z usług banku reklamującego tzw. tani, szybki, łatwo bralny i do tego z poduszką finansową kredyt hipoteczny porównajmy oferty kredytowe kilku banków, ponieważ może się okazać, że przereklamowana oferta polecająca kredyt mieszkaniowy wcale nie jest taka tania na jaką wygląda.

Aby uniknąć takich pułapek kredytowych trzeba bardzo skrupulatnie przeanalizować propozycje różnych banków. Banki do zasadniczego kredytu doliczają jeszcze różnego rodzaju opłaty. Takie opłaty powiązane z kredytem to opłata za rozpatrzenie wniosku, za przyznanie kredytu, za ubezpieczenie kredytu, za administrowanie saldem zadłużenia.

Dopiero suma wszystkich opłat i oprocentowanie daje nam rzeczywistą stopę oprocentowania. Pamiętajmy, że w świecie finansów nie ma nic za darmo i wszystko wliczone jest w cenę kredytu. Im kredyt hipoteczny będziemy chcieli otrzymać szybciej, na dłuższy okres, z ratami równymi, bez wkładu własnego tym więcej będzie trzeba oddać bankowi w postaci odsetek.

Uwagę trzeba zwrócić na wszelkiego rodzaju ubezpieczenia, ponieważ często bywa tak,że bank ma wyższe koszty ubezpieczenia niż gdybyśmy znaleźli ubezpieczenie sami.

źródło: http://artykuly24.info/

Kredyt na zakup działki

W przeciągu ostatniego roku znacznie wzrosła liczba transakcji kredytowych na sfinansowanie zakupu działek budowlanych i rolnych oraz domów. O ile poprzednie dwa lata to głównie transakcje związane z zakupem mieszkań, tak teraz przy wygórowanych cenach lokali mieszkalnych większość osób myślących o nowym miejscu zamieszkania kupuje bądź gotowe domy, bądź działki z zamiarem budowy.

^{Źródło: Doradcy Finansowi Money Expert}

Wynika to z prostego przeliczenia – cena około 50 m2 mieszkania np. w śródmieściu Krakowa równa jest cenie zakupu działki w dość atrakcyjnej okolicy i budowy średniej wielkości domu.

Duża część osób kupujących działki traktuje te transakcje jako czystą inwestycję. Większość z nich wie również, że najlepiej zrobić to za pieniądze z kredytu. Koszty zaciągnięcia kredytu, koszty odsetek, koszty wcześniejszej spłaty (naliczane są przez większość z banków) i tak będą niższe od zysku ze sprzedaży zakupionej ziemi nawet już po kilku miesiącach od jej nabycia.

W ofercie większości banków funkcjonujących na naszym rynku znajdują się produkty na sfinansowanie zakupu działek zarówno budowlanych, jak i tych, które w dalszej perspektywie mogą zostać przeznaczone pod zabudowę. Jednak kiedy zaczniemy się przymierzać do zaciągnięcia kredytu na ten cel, wyłączenia w dostępności kredytów na nabycie działki w procedurach bankowych znacznie skomplikują skredytowanie takiej transakcji.

Pierwszy problem wiąże się z faktem, iż nie wszystkie banki chcą sfinansować zakup działek innych niż całkowicie budowlane, a tych na rynku obrotu nieruchomości zaczyna brakować. Istnieje na to oczywiście rozwiązanie polegające na zabezpieczeniu kredytu na zakup działki rolnej lub siedliskowej na innej nieruchomości należącej do kredytobiorcy lub osoby trzeciej, ale nie każdy ma taką możliwość.

Na szczęście są banki, które zgadzają się na kredytowanie tego typu nieruchomości, jeśli posiadają studium zagospodarowania lub zaświadczenie z gminy o zabudowie. Są także banki umożliwiające zakup działki rolnej, jeśli kredytobiorca nie uzyskuje dochodu z rolnictwa. Ale i tu można napotkać problem, a wynika on z faktu, iż sprzedający ustala cenę działki, traktując ją jako budowlaną, bądź mającą mieć takie przeznaczenie w przyszłości, a bank ustali jej wartość pod zabezpieczenie kredytu po cenie działki rolnej, czyli nawet kilkakrotnie niższej, bo taki jest jej statut na dzień udzielenia kredytu. Sprowadza się to do sytuacji, w której nie można zakupić takiej działki bez udziału środków własnych, chyba że znów odwołamy się do możliwości zabezpieczenia kredytu na innej nieruchomości.

Kolejny problem przyszłego kredytobiorcy to ograniczenia możliwej do uzyskania kwoty kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia, czyli tzw. LTV. Duża część banków wymaga wkładu własnego na poziomie przynajmniej 20%, a jeden z najpopularniejszych banków działający na rynku finansowania nieruchomości – nawet 50% wartości nieruchomości. Sprowadza się to do konieczności wniesienia własnych środków na zakup nieruchomości.

Sytuacja ta stawia finansujących kredytem zakup działki w mniej korzystnej sytuacji niż osoby kupujące mieszkania, a zaciągające kredyt w tych samych bankach. Chodzi tu przede wszystkim o przedmiot zabezpieczenia. Banki uznają działki jako nieruchomości trudniej zbywalne, a przez to o ograniczonej możliwości egzekucji z niej niespłaconego kredytu, co na dzień dzisiejszy wydaje się zupełnie oderwane od sytuacji panującej na rynku obrotu nieruchomościami.

Jeśli weźmiemy pod uwagę ograniczenia maksymalnego poziomu LTV, wykluczenia proceduralne banków (wynikające np. z restrykcji wobec osób uzyskujących dochody z zagranicy, czy z działalności gospodarczej rozliczających się w formie karty podatkowej lub ryczałtu ewidencjonowanego), okaże się, że np. na ponad dwadzieścia banków funkcjonujących na rynku małopolskim, zaledwie kilka sfinansuje zakup działki w pełnej kwocie transakcji, niezależnie od źródła uzyskiwania dochodu.

Kiedy dotrzemy już do banku, który będzie skłonny udzielić nam kredytu w interesującej nas kwocie, istotne będzie zgromadzenie dokumentów niezbędnych do jego uzyskania. Pierwszym, i jak wydaje się najistotniejszym, dokumentem w perspektywie zaciągnięcia jakiegokolwiek kredytu hipotecznego jest odpis z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, a ponadto wypis z rejestru gruntów, który potwierdza przeznaczenie kupowanej działki. Dodatkowo większość banków wymaga przedłożenia wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Ten dość skomplikowany proces oraz fakt, że procedura uzyskania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości wiąże się aktualnie przynajmniej z trzema tygodniami oczekiwania na jego uzyskanie, sprowadza się do tego, że na rynku nieruchomości przewagę mają osoby posiadające środki finansowe w gotówce. Strony sprzedające coraz częściej nie chcą czekać na załatwienie formalności bankowych przez kupujących, ponieważ każdy tydzień zwłoki przy ustalonej cenie na etapie umowy przedwstępnej to strata na wartości działki na moment zawierania ostatecznej transakcji notarialnej. Stąd popularnym staje pomysł zaciągnięcia pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości, która to z założenia przeznaczona jest na dowolny cel i nie podlega rozliczeniu jej celowości z bankiem, a środki uzyskane w ten sposób można przeznaczyć na sfinansowanie zakupu nieruchomości gruntowych.

Maciej Potocki
Doradca Finansowy Money Expert SA

Źródło: Doradcy Finansowi Money Expert
www.moneyexpert.pl

Kredyt studencki

Co to są kredyty studenckie?

Kredyty studenckie zostały wprowadzone w 1998 roku jako element rozszerzenia dostępu do szkolnictwa wyższego. Kredyty studenckie udzielane są przez banki komercyjne z dopłatą do oprocentowania z budżetu państwa. Wprowadzenie kredytów, przy wykorzystaniu kapitałów, będących w dyspozycji banków, pozwala na efektywniejsze zwiększenie pomocy materialnej dla studentów.

Kto może ubiegać się o kredyt studencki?

O kredyt mogą się ubiegać wszyscy studenci bez względu na typ uczelni (publiczna, niepubliczna) i tryb studiów (stacjonarny, niestacjonarny), pod warunkiem, że rozpoczną studia przed ukończeniem 25 roku życia.

W wyniku zmian w przepisach dokonanych w 2004 roku, o kredyt mogą się ubiegać także:

* uczestnicy studiów doktoranckich,
* słuchacze i studenci Akademii Obrony Narodowej, Wojskowej Akademii Technicznej im. Jarosława Dąbrowskiego, Akademii Marynarki Wojennej im. Bohaterów Westerplatte, będący osobami cywilnymi,
* słuchacze Szkoły Głównej Służby Pożarniczej będący osobami cywilnymi.

Na jaki okres udzielane są kredyty?

Kredyt studencki jest udzielany na okres studiów, w tym studiów doktoranckich. Kredyt jest wypłacany maksymalnie przez okres 6 lat, a w przypadku studiów doktoranckich - przez okres 4 lat. Kredyt wypłacany jest przez 10 miesięcy w roku akademickim, zaś miesięczna transza kredytu wynosi 600 zł.

Kiedy rozpoczyna się spłata kredytu?

Spłata kredytu rozpoczyna się dwa lata od daty ukończenia studiów i trwa co najmniej dwa razy dłużej niż okres pobierania kredytu. Wysokość oprocentowania kredytu studenckiego spłacanego przez kredytobiorcę wynosi połowę stopy redyskontowej Narodowego Banku Polskiego. Na wniosek kredytobiorcy bank może zmniejszyć wysokość raty spłaty kredytu do 20% miesięcznego dochodu kredytobiorcy.

W jakich przypadkach kredyt może być umorzony?

Kredyt jest umarzany w 20% kredytobiorcom, którzy ukończyli studia w grupie 5% najlepszych absolwentów uczelni. W szczególnych przypadkach kredyt może być umorzony częściowo lub w całości z uwagi na trudną sytuacja życiową (choroba, wypadek) lub trwałą utratę zdolności do spłaty zobowiązań (niepełnosprawność).

Gdzie można uzyskać informację na temat kredytów?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami rektor wraz z uczelnianym samorządem studenckim lub kierownik jednostki organizacyjnej prowadzącej studia doktoranckie organizują system informacji na temat kredytów studenckich, ze szczególnym uwzględnieniem studentów, słuchaczy i doktorantów pierwszego roku studiów.

Pełną informację o warunkach uzyskania i spłaty kredytów osoba ubiegająca się o kredyt powinna uzyskać w swojej uczelni lub jednostce organizacyjnej prowadzącej studia doktoranckie po rozpoczęciu nowego roku akademickiego, a następnie bardziej szczegółowe informacje w wybranym banku.

Które banki udzielają kredytów studenckich?

Banki, z którymi Bank Gospodarstwa Krajowego podpisał umowę określającą zasady korzystania ze środków Funduszu Pożyczek i Kredytów Studenckich, to:

1. Bank Gospodarki Żywnościowej S.A.,
2. Bank PEKAO S.A.,
3. Bank Polskiej Spółdzielczości S.A,
4. Bank Zachodni WBK S.A.,
5. Gospodarczy Bank Wielkopolski S.A.
6. Kredyt Bank S.A.,
7. PKO Bank Polski S.A.

Gdzie i do kiedy należy składać wniosek?

Wnioski o kredyt składa się w jednym z banków kredytujących. Termin składania wniosku o kredyt w roku akademickim 2006/2007 upływa 15 listopada 2006 r.

Czy każdy student, który złożył wniosek, otrzyma kredyt?

Pierwszeństwo w otrzymaniu kredytów mają ww. studenci, słuchacze i doktoranci, znajdujący się w trudnej sytuacji materialnej. Corocznie minister właściwy do spraw szkolnictwa wyższego ustala maksymalną wysokość dochodu na osobę w rodzinie studenta uprawniającego do ubiegania się o kredyt studencki. Próg dochodu uprawniający do otrzymania kredytu będzie możliwy do oszacowania dopiero na początku grudnia 2006 r., po złożeniu przez studentów wniosków o kredyt.

Wspomniany próg będzie kalkulowany na podstawie:

* przekazanych przez banki danych na temat liczby złożonych wniosków kredytowych i wysokości dochodu studentów ubiegających się o kredyt,
* liczby kredytów kontynuowanych i nowych, możliwych do udzielenia przy określonej wysokości środków Funduszu Pożyczek i Kredytów Studenckich i aktualnych w końcu roku wysokości bankowych stóp procentowych.

Dochód na osobę w rodzinie studenta uprawniający do otrzymania kredytu wynosił:

* 550 zł - w roku akademickim 1999/2000,
* 750 zł - w roku akademickim 2000/2001,
* 850 zł - w roku akademickim 2001/2002,
* 1.150 zł - w roku akademickim 2002/2003,
* 1.400 zł - w roku akademickim 2003/2004,
* 1.600 zł - w roku akademickim 2004/2005,
* 1.600 zł - w roku akademickim 2005/2006.

Ile będę czekać na wypłatę kredytu?

W roku akademickim 2006/2007 umowy kredytu są podpisywane do 31 marca 2007 r. Bank do dnia 15 lutego 2007 r. poinformuje studenta czy przedstawione zabezpieczenie spłaty kredytu jest wystarczające. W przypadku, gdy nie jest – student może złożyć ponownie wniosek o kredyt w innym banku do dnia 28 lutego 2007 r.

Co zrobić, gdy bank wymaga wysokiego poręczenia?

W przypadku braku możliwości sprostania wymogom banków w zakresie zabezpieczenia spłaty kredytu, student może ubiegać się o poręczenie udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego z Funduszu Poręczeń Kredytowych. Obecnie poręczenie BGK wynosi 70% kredytu (kapitału), a w przypadku sierot - 100%. Poręczenie BGK można uzyskać w jednym z banków kredytujących.

W 2001 roku wprowadzono wspierane przez resort edukacji zmiany w przepisach, dające możliwość Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa udzielanie poręczeń spłaty kredytów studenckich. O poręczenie Agencji mogą ubiegać się studenci zamieszkujący na obszarze wsi. W zależności od wysokości dochodu na osobę w rodzinie Agencja może poręczać do 80% lub do 100% wykorzystanej kwoty kredytu. Poręczenie Agencji w wysokości 100% mogą uzyskać studenci, których dochód na osobę w rodzinie uprawnia do korzystania ze świadczeń pieniężnych z pomocy społecznej.

Ubiegając się o uzyskanie poręczenia Agencji należy w oddziale banku współpracującego z Agencją przedłożyć następujące dokumenty:

* wniosek o udzielenie poręczenia przez ARiMR na wzorze określonym przez ARiMR,
* dokumenty świadczące o dochodach w rodzinie,
* zaświadczenie z urzędu gminy o zamieszkaniu na obszarze wsi,
* zaświadczenie z gminnego ośrodka pomocy społecznej o wysokości dochodu na osobę w rodzinie studenta, kwalifikującego do świadczeń pieniężnych z pomocy społecznej (dla studentów ubiegających się o poręczenie Agencji w wys. 100%)

W zakresie udzielania poręczeń ARiMR zawarła umowy o współpracy z dwoma bankami:

* Bankiem Gospodarki Żywnościowej S.A.,
* Bankiem Polskiej Spółdzielczości S.A.

1 października 2007 wejdzie w życie Rozporządzenie Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego zmieniajce rozporządzenie w sprawie szczegółowych zasad, trybu i kryteriów udzielania, spłacania oraz umarzania kredytów i pożyczek studenckich oraz warunków i trybu rozliczeń z tytułu pokrywania odsetek należnych bankom od kredytów studenckich, zgodnie z którym Wysokość miesięcznej raty pożyczki lub kredytu, w tym raty kredytu poręczanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Porczeń Kredytowych, w latach akademickich 2007/2008 i 2008/2009 wynosi 600 zł. Wysokość miesicznej raty pożyczki lub kredytu, o której mowa w ust. 1, może wynosić 400 zł na wniosek studenta złożony wraz z wnioskiem o udzielenie pożyczki lub kredytu.

O kredytach mieszkaniowych

Zakup mieszkania wiąże się w większości przypadków z koniecznością wzięcia kredytu, najczęściej wysokiego i spłacanego długie lata.

Poniżej próbuję dzielić się wiedzą, którą nabyłem ubiegając się o kredyt i rozmawiając z różnymi bankami. Uprzedzając pytanie: ostatecznie wziąłem kredyt w PKO BP, który wówczas miał jedną z najlepszych propozycji a ponadto był polecany przez mojego developera (co oszczędziło mi trochę formalności, bo bank znał już budowę). Nie wiem jednak, czy dzisiaj także jest to najlepsza oferta.

Wstępne warunki przyznania kredytu

Banki stawiają przeróżne wymagania wstępne, by w ogóle rozmawiać na temat kredytu. Szczegóły zależą od banku ale typowo są to następujące sprawy:

• musisz mieć stałą pracę (prowadzący własną działalność mają dużo trudniej niż zatrudnieni na etat, warto najpierw wziąć kredyt, a ewentualnie później zmieniać formę zatrudnienia) - i dostarczyć od pracodawcy zaświadczenie o zarobkach (które jeszcze potem będą potwierdzać np. dzwoniąć do niego);
• musisz (o ile jesteś mężczyzną) mieć uregulowany stosunek do wojska (ja przeżyłem swoje "fascynujące" pół roku nieróbstwa w Legnicy i Legionowie);
• bank zrobi jakiś wywiad typu czy kiedyś nie miałeś problemów z spłatą jakiegokolwiek kredytu, z szczególnym uwzględnieniem wpisów w BIK-u - ale nieraz nie tylko;
• mogą od Ciebie żądać ubezpieczenia na życie (małżeństwom to niekiedy odpuszczają - brałem kredyt razem z żoną i udało mi się ominąć to wymaganie);
• musisz zaakceptować serię wymagań typu po zakończeniu budowy ubezpieczę mieszkanie (chodzi o tzw. ubezpieczenie murów), będę płacił za wizyty rzeczoznawcy banku na budowie, ...;
• musisz wziąć z banku stertę papierów do wypełnienia przez developera, zmusić go do tego i odwieźć papiery z powrotem (jeśli developer ma 'obgadany' jakiś oddział jakiegoś banku, liczba tych formalności znacząco maleje - dlatego warto rozważyć bank polecany przez developera);
• musisz dostarczać sterty innych śmieci, przy czym banki wykazują tu wiele fantazji (np. w PBK chciano bym przyniósł im zaświadczenia że nie zalegam z płatnościami z administracji, TP SA i skądś tam jeszcze, PKO BP wypadło fajnie bo nic takiego nie wymyślało).

Może od razu ważna uwaga: kredyt można brać wspólnie we dwie a nawet więcej osób, przy czym osoby te nie muszą być ze sobą spokrewnione! Jest to między innymi sposób na podniesienie wiarygodności kredytowej.

Moi współpracownicy załatwiali parę lat temu kredyt w PKO BP. Obaj nie są żonaci i nie chcieli się ubezpieczać na życie. Przeprowadzili (w kilku oddziałach) serię wywiadów typu:
- tylko ja nie chcę brać żyrantów;
- przecież pan nie musi - wystarczy ubezpieczenie kredytu;
- czy na pewno?
- no przecież mówię!
- ale ja biorę ten kredyt SAM!
- a, to co innego, musi panu ktoś żyrować.
W końcu trafili na oddział, który im to "odpuścił".
Istotne nauczki: zasady brania i spłacania kredytu trzeba w miarę dobrze znać zanim się będziemy pytać o szczegóły, w różnych oddziałach jednego banku szczegółowe wymagania mogą być różne.

Jeszcze ciekawsze jest doświadczenie tych samych osób z IV O/PKO BP (W-wa), gdzie po dwóch wstępnych wizytach, w czasie których wypytywali drobiazgowo o wszystkie szczegóły (i byli zapewniani, że wszystko jest w porządku, dostawali listy niezbędnych dokumentów etc), udali się w celu złożenia wniosku o przyznanie kredytu. Przyjęła ich inna osoba niż wcześniej a następnie:

• kwestionowała zaświadczenie o dochodach z powodu zbyt słabo odbitej pieczątki (ostatecznie odpuściła);
• nieodwracalnie zakwestionowała (podpisane i opieczętowane przez właściciela) zaświadczenie o dochodach z powodu braku podpisu drugiego właściciela (firma jest spółką cywilną dwóch osób);
• zażądała dodatkowo dostarczenia kopii umowy Spółki Cywilnej, orginalnego dokumentu nadania REGONu oraz umowy o pracę);
• zakwestionowała dokumenty wypełnione przez developera, ponieważ jedna z dwóch podpisujących je osób nie była wymieniona w rejestrze spółdzielni jako osoba reprezentująca spółdzielnię;
• uznała, że być może kredyt nie będzie mógł być udzielony bo budowa jest zaawansowana dopiero w 14% (a nie w 20%);
• zapytana o nazwisko stwierdziła: "to nieważne, i tak to nie ja będę się zajmowała panów sprawą".

Trzeba to chyba uznać za jakiś paroksyzm biurokracji (i mi i wspomnianym osobom udało się wziąć kredyt w innych oddziałach PKO BP bez dostarczania jakichkolwiek dokumentów na temat firmy, dostarczając normalne podpisane przez właściciela zaświadczenia o zarobkach, problemów z dokumentami developera też nie było). W każdym razie, jest to kolejna nauczka, by prowadzić rozmowy w więcej niż w jednym miejscu równocześnie.

Zabezpieczenie kredytu

Kredyt musi mieć zabezpieczenie (tj. bank musi mieć jakąś możliwość odzyskania pieniędzy, jeśli trafi Cię piorun). Od momentu wpisania mieszkania i faktu obciążenia go kredytem do księgi wieczystej, zabezpieczeniem jest hipoteka - dopiero od tego momentu kredyt jest de facto kredytem hipotecznym (zabezpieczonym przez Twoje nowe mieszkanie, które Ci zabiorą, jeśli nie będziesz spłacać kredytu). Pozostaje jednak problem zabezpieczenia na czas trwania budowy i (nieraz równie długi) czas czekania, aż sąd raczy dokonać wpisu (a muszą być dokonane aż dwa wpisy: własności nieruchomości i obciążenia jej hipoteką). Niektóre banki (w czasie gdy chodziłem za moim kredytem zachowywało się tak PBK) wprowadzają nawet rozróżnienie i dają nie jeden kredyt tylko dwa - najpierw pomocniczy do momentu uzyskania hipoteki, a potem właściwy hipoteczny.

Otrzymywałem pewne rady dotyczące przyspieszenia terminu wpisu. Od szczerej rozmowy z notariuszem, po odpowiednie wykorzystanie perfum "Poison" od Diora. Cała sprawa budzi dość smutne refleksje...

O ile mi wiadomo, przynajmniej w Warszawie wpisy związane z obciążeniem hipoteki są obsługiwane szybszą ścieżką niż wpisy dokumentujące zmianę prawa własności. W moim wypadku, po złożeniu podania o obciążenie hipoteki zarówno wpis mojej własności jak wspomniana hipoteka zostały wykonane (bez specjalnych manewrów) w przeciągu około 3 miesięcy. Z kolei wpis własności garażu, z którym żadna hipoteka nie była związana, ślimaczy się już dobrze ponad pół roku.

Możliwości zabezpieczenia kredytu jest teoretycznie sporo, praktycznie mniej. Podstawowymi są:

• hipoteka na innej nieruchomości;
• żyranci (poręczyciele);
• lokata;
• poręczenie developera;
• ubezpieczenie;

Niżej omawiam wszystkie te możliwości, najpierw jeszcze informacja, że na ile dowiedziałem się z rozmów w bankach (jeśli gdzieś jest inaczej, proszę o informację):

• formy zabezpieczenia raczej nie można zmienić w trakcie (acz z drugiej strony bank wspominał coś o wariancie szybkiego znalezienia żyrantów, gdyby skończyły mi się trzy lata ubezpieczenia, a nadal nie miałbym wpisu);
• na pewno nie można (przynajmniej w PKO BP) stosować "częściowych" zabezpieczeń typu na połowę kredytu mam żyranta, a chciałbym ubezpieczyć tylko drugą połowę.

Hipoteka na innej nieruchomości

Hipoteka na innej, istniejącej nieruchomości (np. mieszkanie rodziców czy mieszkanie które mam i sprzedam, by kupić nowe) jest teoretycznie bardzo interesującą możliwością. Niestety, jak stwierdziła pani z PKO BP przecież nie ma pan szans doczekać się na wpis o obciążeniu hipoteki przed terminem pierwszej transzy. Czyli ten wariant paraliżuje nam polskie sądownictwo.

Na wypadek, gdyby ktoś miał szansę uzyskać wpis, jeszcze jedna informacja: trzeba zamówić wycenę takiej nieruchomości przez rzeczoznawcę (co kosztuje) a wartością zabezpieczenia jest 75-80% jego wartości (czyli mieszkanie wartości 100,000 PLN może być zabezpieczeniem kredytu wysokosci 75,000 PLN). Oczywiście wykorzystać tak można tylko mieszkanie własnościowe (hipoteczne).

Żyranci

Żyranci (poręczyciele) to osoby, które zobowiązuja się do spłacenia za mnie kredytu, gdybym ja tego nie mógł zrobić. Znów, wstępnie brzmi interesująco ale np. w PKO BP zażądano ode mnie czterech żyrantów, z których każdy byłby w stanie sam spłacać ten kredyt. Oznacza to, że każdy z nich musiałby mieć sam odpowiednią wiarygodność kredytową - oczywiście po odjęciu obciążenia ewentualnymi spłacanymi aktualnie przez żyranta kredytami. Jest też moralny problem - nawet jeśli jesteśmy pewni, że będziemy spłacać solidnie, i tak do czasu wejścia kredytu na hipotekę, żyrant będzie miał zepsutą wiarygodność kredytową i sam nie dostanie sensownego kredytu. W związku z tym trudno nawet proponować taką rolę znajomym, którzy rozważają kupowanie w niedługim czasie mieszkania czy samochodu. Takim, którzy już kupili i spłacają, nie ma co proponować, bo i tak nie mają wiarygodności.

Wszystko zależy więc od tego czy mamy liczną, bogatą i urządzoną już rodzinę. Ja nie mam i to zamknęło tą opcję.

Lokata

Podobno można założyć lokatę o wysokości równej wysokości kredytu i dostać kredyt. Piszę o tym głównie dlatego, że tego typu oferta banku wyjątkowo mnie rozbawiła (daj nam kliencie 100,000 PLN na 15% a my Ci w zamian damy 100,000 PLN na 20% i jeszcze pobierzemy prowizje).

Oferta tego typu może mieć jednak sens - gdy posiadamy pieniądze, które z jakichś przyczyn nie mogą być wydane (są związane jakimś zabezpieczeniem). Goście mojego serwisu podesłali następujące przykłady:

• mamy pieniądze zamrożone w długoletnią inwestycję (oprócz lokaty mogą to być też obligacje czy fundusze inwestycyjne), której zerwanie byłoby bardziej kosztowne niż wzięcie kredytu na czas jaki upływa do jej końca,
• małoletnie dziecko otrzymuje spadek, który zostanie wypłacony po osiągnięciu przez nie pełnoletności - po ustanowieniu cesji kwotę spadku można wykorzystać do zabezpieczenia kredytu branego przez rodziców.

Jeśli ktoś zna inne sytuacje w których tego typu oferta jest warta rozważenia, proszę o podesłanie.

Poręczenie developera

Niektórzy developerzy (z reguły ci najdrożsi) poręczają swoim klientom kredyty (warunkiem jest wzięcie kredytu w dokładnie ustalonym oddziale dokładnie ustalonego banku, przy korzystaniu z pośrednictwa developera i zazwyczaj zapłaceniu mu jakiejś prowizji). Koncepcja jest sensowna - kto, jeśli nie developer, ma wierzyć, że mieszkanie zostanie w terminie i skutecznie zbudowane.

Niestety jak napisałem - taka pomoc dotyczy tylko niektórych developerów (ale warto o to pytać i uwzględniać w porównaniu kosztów).

Ubezpieczenie kredytu

Jest to często jedyna realna opcja. W praktyce oznacza, że firma X poręczy mój kredyt w zamian za pewną opłatę. Prawnie jest to zdaje się ciut inaczej - firma X ubezpiecza bank od strat wynikających z niespłacenia przeze mnie kredytu, co jest o tyle ważne, że w takim wypadku dalej jestem ścigany o moją należność - tyle że teraz przez firmę X (przy zabezpieczeniu żyrantem ściągają pieniądze z żyranta i zostawiają nas w spokoju - oczywiście na tyle, na ile żyrant będzie w takiej sytuacji spokojny, podobnie przy zabezpieczeniu hipoteką kwotę uzyskaną z sprzedaży zabranego mieszkania odejmują od należności, nawet zwracając nadwyżkę jeśli udało się je sprzedać drożej).

Wybór najczęściej jest niewielki (nie można zaproponować kogokolwiek, zwykle bank ma umowę z jednym lub dwoma ubezpieczycielami i tylko ich pozwala wykorzystać). Ubezpieczenie kosztuje 1-2% rocznie (mi PKO BP proponowało Cignę STU za 1,2% rocznie i ś.p. Polisę za 2,4% rocznie, szczęśliwie wybrałem tą pierwszą) liczone od całej sumy kredytu i płatne z góry za każdy rok aż do uzyskania hipoteki.

Trzeba jeszcze wiedzieć, że czas ubezpieczenia jest ograniczony z góry - od razu płacimy za pierwszy rok, po roku możemy zapłacić za drugi, po dwóch (jeśli jeszcze nie mamy wpisu) zazwyczaj daje się załatwić trzeci - ale trzeba składać specjalne podania, dłużej podobno już nie. W sytuacji, gdy na wpis można czekać rok i dłużej, jest to ważne.

Ubezpieczenie jest pobierane od razu od całej sumy kredytu (przynajmniej tak było w moim wypadku), co daje dosyć "śmieszny" efekt - pierwszy rok ubezpieczenia już mi się kończy a opłaciłem w jego ramach min. ostatnią transzę, której jeszcze nie pobrałem. Czyli płaciłem ubezpieczenie za pieniądze leżące w banku. No ale tak jest, gdy się nie ma dużego wyboru.

Naprawdę mocno zirytowałem się przy przedłuzaniu ubezpieczenia na drugi rok, gdy okazało się, że PKO BP wymaga ode mnie wpłaty 1,2% od sumy całego kredytu, mimo, że istotną część kredytu już spłaciłem. Innymi słowy, muszę zapłacic ubezpieczenia od pieniędzy, które bankowi już zwróciłem. W przeciwieństwie do ubezpieczenia nie pobranych jeszcze transz (które można jeszcze usprawiedliwić, bo daje np. szansę renegocjowania z bankiem terminów wypłaty transz), to jest zwykłe, ordynarne łupienie klienta. Nie wiem czy w chwili obecnej obowiązują podobne reguły, warto to sprawdzić.

źródło: http://www.softax.pl/prywatne/marcink/mieszkanie/mieszkanie_kredyt

Kredytowe ABC

Raty 0%, raty bez pierwszej wpłaty, najniższa na rynku roczna rzeczywista stopa, korzystne raty malejące, najlepsze kredyty walutowe! Tak wyglądają ulotki, ogłoszenia i reklamy ofert kredytowych banków, ale o co w tym wszystkim chodzi? Przeciętna osoba chcąca wziąć kredyt nie ma zielonego pojęcia co znaczą te slogany. Nie dowie się też tego z ulotek, czy reklamówek. Jak zatem wybrać kredyt, aby był dla nas najkorzystniejszy? Jaki rodzaj kredytu będzie najodpowiedniejszy dla naszych celów? Jakie dokumenty musimy zgromadzić, aby ubiegać się o kredyt?

Punktem wyjścia jest wybór określonego rodzaju kredytu, który uzależniony jest od celu na jaki chcemy go przeznaczyć. Do najbardziej typowych zaliczamy:

1. Kredyty mieszkaniowe - cel: zakup mieszkania
2. Kredyty samochodowe - cel: kupno samochodu
3. Kredyty hipoteczne - zabezpieczeniem kredytu dla banku jest hipoteka, a więc nasz dom czy mieszkanie
4. Kredyty konsumenckie(gotówkowe) - przeznaczone na bieżące wydatki, dowolny cel(zazwyczaj ich wartość nie przekracza kilku tysięcy złotych)
5. Kredyty konsolidacyjne - cel połączenie rat kilku wcześniej zaciągniętych kredytów w jedną ratę(w jednym banku, zazwyczaj na korzystniejszych warunkach)
6. Kredyty inwestycyjne - kredyty dla firm na inwestycje(zakup maszyn, budowa magazynu itd.)

Form kredytów jest znacznie więcej, jednak wyżej wymienione stanowią 95% ogółu zaciąganych kredytów przez osoby fizyczne i małych przedsiębiorców. Wiedząc już jakie są na rynku formy kredytów musimy poznać kilka podstawowych pojęć z dziedziny finansowo-bankowej. Ich znajomość pozwoli na czytanie ze zrozumieniem ofert na ulotkach czy bilbordach.

Oprocentowanie – jest to najważniejszy wskaźnik mówiący nam o tym ile zapłacimy odsetek za przyznany nam kredyt, najczęściej wyrażony jest w procentach w stosunku rocznym. Jego wysokość ustalają banki w oparciu o takie elementy jak: wysokość wpłaty początkowej, waluta kredytu, wartość , zabezpieczenie, okres spłaty itd.

Prowizja(opłata jednorazowa) – jest to wstępna opłata za udzielenie kredytu, której żąda bank. Wartość ta jest bardzo często ukrywana przez banki(patrz małe litery na samym dole ulotki), gdyż stanowi dla klienta banku dodatkowy koszt spłaty kredytu poza samym oprocentowaniem. Zgodnie z obowiązującym prawem wartość ta musi być jasno określona przez kredytodawce(bank), ale nadal zdarzają się oferty gdzie wartość ta jest podana w formie „od” lub w ogóle ignorowana zdaniem „niska prowizja”. Często niskie oprocentowanie kredytu banki rekompensują sobie bardzo wysoką prowizją i w rzeczywistości kredyt reklamowany jako kredyt z najniższym oprocentowaniem jest najdroższy na rynku. Dlatego właśnie jasne sprecyzowanie tej wartości jest niezbędne dla nas jako kredytobiorcy.

Roczna rzeczywista stopa oprocentowania (R.R.S.O.), to parametr łączący oprocentowanie, prowizję, okres spłaty kredytu czyli określa faktyczny koszt kredytu(suma: oprocentowanie i prowizja). Jest to zatem wskaźnik, który mówi o wszystkich kosztach związanych z kredytem. RRSO jest wyrażana w skali rocznej, w procentach. Zasadniczo im mniejszą ma wartość tym kredyt jest korzystniejszy.

Zdolność kredytowa to opinia banku na temat tego, czy stać nas na kredyt. Jest ona uzależniona w dużej mierze od naszych obecnych i przyszłych dochodów(chyba, że posiadamy zabezpieczenie wartości kredytu). Od tej opinii zależy m.in. wysokość kredytu jaki przyzna nam bank, okres spłaty, wymagane zabezpieczenia, ubezpieczenie kredytu, konieczność posiadania poręczycieli itd. Bank proponuje nam zatem kredyt na warunkach, które jego zdaniem pozwolą nam go spłacić i minimalizują ryzyko naszej niewypłacalności(bank bierze pod uwagę nasze dochody, ilość pieniędzy jaką będziemy potrzebowali na bieżące wydatki itd.). Oczywiście opinia ta jest subiektywna i może być różna w różnych bankach.

Zabezpieczenia dodatkowe są wprowadzane przez banki po to, aby zmniejszyć ryzyko związane z niewypłacalnością kredytobiorcy. Najczęściej zabezpieczeniem dodatkowym są ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia przed utratą pracy itd.

Kredyt walutowy – kredyt standardowo udzielany jest w walucie krajowej czyli złotówkach, jednak może być też udzielony w walucie obcej przeliczonej na walutę polską wg aktualnego kursu. Kredyt taki jest oprocentowany w oparciu o stopy procentowe odpowiednie dla wybranej waluty obcej. Najczęściej stosowane waluty to frank szwajcarski, euro oraz dolar amerykański. Raty w przypadku kredytu walutowego uzależnione są od tego czy wartość danej waluty w stosunku do złotówki rośnie czy też maleje. Jeśli waluta obca tanieje wówczas raty naszego kredytu będą niższe, natomiast jeśli cena waluty obcej będzie rosła wówczas raty naszego kredytu także wzrosną. Kredyt ten może zatem okazać się dla nas korzystny lub w przypadku spadku wartości złotego niekorzystny.

Wpłata początkowa - jeśli kredyt jest celowy np. na zakup samochodu to możemy część jego ceny zapłacić ze środków własnych, a resztę ceny samochodu łącznie z prowizją, ubezpieczeniem pokrywa kredyt. Banki w takim przypadku bardzo często zmniejszają oprocentowanie czy prowizję, gdyż wpłata własna zwiększa naszą(kredytobiorcy) wiarygodność jako partnera banku.

Odroczenie spłaty kredytu(prolongata), to opcja przydatna w nieprzewidzianych sytuacjach. Jeśli kredytobiorca ma chwilowe problemy ze spłatą rat kredytu, to bank zgodnie z umową nie będzie wszczynał procedury windykacyjnej. Prolongata bowiem pozwala na kilkumiesięczne zaprzestanie spłaty kredytu, czyli jego opóźnienie. Opcja ta oczywiście musi być zapisana w umowie i ponosi za sobą koszty.

Wcześniejsza spłata kredytu – to sytuacja, w której posiadamy środki na spłatę całego kredytu szybciej niż przewidywał harmonogram. Banki bardzo różnie podchodzą do tego typu kwestii - większość pobiera dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę, ponieważ jak tłumaczą tracą odsetki jakie musielibyśmy płacić trzymając się harmonogramu. Warto zatem zapytać o możliwości i koszty z tym związane.

Kolejnym elementem kredytu jest dokumentacja. Zanim otrzymamy kredyt bank będzie od nas wymagał zgromadzenia szeregu zaświadczeń i wypełnienia stosownych wniosków i oświadczeń. Typowymi dokumentami w przypadku kredytu konsumenckiego są:

1. wniosek kredytowy, który można go ściągnąć ze strony internetowej(np. z centrum finansowego portalu www.rekinybiznesu.info) lub otrzymać w placówce banku,
2. zaświadczenie o zarobkach z zakładu pracy(zazwyczaj z ostatnich 3 miesięcy), często również kopia umowy o pracę,
3. dowód osobisty,
4. książeczka wojskowa(dotyczy mężczyzn, którzy nie ukończyli 28 roku życia),
5. wyciąg z rachunku bankowego lub oświadczenie o nieposiadaniu rachunku,

Jeśli pracujemy na umowę zlecenie bank może prosić o dostarczenie umów zlecenie wraz z oświadczeniem pracodawcy o planowanym okresie dalszego zatrudnienia. Zupełnie inaczej wygląda sprawa dokumentacji w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą. Aby bank rozpatrzył wniosek kredytowy niezbędne będą następujące dokumenty:

1. wpis do ewidencji działalności gospodarczej (lub wypis z krajowego rejestru sądowego w przypadku spółek),
2. zaświadczenie o numerze REGON,
3. zaświadczenie o numerze NIP,
4. zaświadczenie z ZUS o niezaleganiu z płatnościami,
5. zaświadczenie z US o niezaleganiu z płatnościami,

Ponadto w zależności od wysokości kredytu o jaki ubiega się firma i rodzaju prowadzonej działalności bank może zażądać:PKPiR za ostatni miesiąc, PIT(lub CIT) za ubiegły rok, kartę podatkową, PIT-y z ostatnich lat potwierdzone przez urząd skarbowy, pisemne oświadczenie o wysokości dochodów, bilans i rachunek wyników za ostatni rok, umowa spółki itd.

Jeszcze więcej dokumentów musimy zgromadzić, gdy chcemy otrzymać kredyt hipoteczny lub chcemy zakupić mieszkanie czy działkę...Ponadto banki bardzo często żądają odpowiedzi na takie pytania jak: czy ubiegał się Pan/Pani o kredyt u konkurencji?, czy jest Pan/Pani żyrantem w innym banku?, czy ma Pan/Pani zaciągnięty kredyt w innym banku? Itd.