Jak wybrać kredyt mieszkaniowy?

Wybierając kredyt powinno się zwrócić uwagę na:

• oprocentowanie kredytu
• w jakich walutach można wziąć kredyt
• jak długo trzeba czekać na rozpatrzenie wniosku
• jakie bank pobiera opłaty za przyznanie kredytu
• jakich dokumentów wymaga bank
• jak jest ustalane oprocentowanie kredytu
• jaki jest spread danego banku
• czy kredyt można szybciej spłacić
• czy kredyt można przewalutować
• jakie są pobierane opłaty za wcześniejszą spłatę i przewalutowanie

Umorzenie kredytu oznacza powstanie przychodu

W przypadku umorzenia osobie fizycznej kredytu lub pożyczki powstaje u niej przychód podatkowy a podmiot dokonujący umorzenia, powinien wystawić formularz PIT-8C. W takich okolicznościach u podatnika, któremu umorzono zobowiązanie powstaje przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 oraz art. 20 ust. 1 ustawy o PIT. Z taką interpretacją nie zgadzał się jednak bank wskazując, że u osoby fizycznej nie powstał przychód, ponieważ bank nie pozostawił podatnikowi do dyspozycji środków pieniężnych a dłużnik nie musiał wykazać w tym zakresie żadnej aktywności. Sąd nie zgodził się jednak z tymi stwierdzeniami i wyjaśnił, że przy umorzeniu lub przedawnieniu kredytu należność staje się trwałym przysporzeniem w majątku beneficjenta.

Sygn. akt I SA/Gd 179/06

Gazeta Prawna z dnia 2007-05-09
Mirosław Kaźmierski

Ile kosztuje kredyt?

Coraz mniej kosztuje otrzymanie kredytu, co nie znaczy, że ogólne koszty są małe. Bank łatwo pożycza pieniądze, ale żąda kosztownych zabezpieczeń.

Najważniejszym kosztem kredytu jest oczywiście oprocentowanie, które ma wpływ na wysokość raty i towarzyszy nam przez cały okres kredytowania. A jakie są dodatkowe koszty?

• Prowizja pobierana przez bank za przyznanie kredytu. Jej koszt może wynieść do 3,5% sumy kredytu, coraz częściej jednak banki rezygnują z pobierania prowizji. W niektórych bankach prowizja może zostać doliczona do kwoty kredytu.

• Ubezpieczenie kredytu do momentu wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej. Jest stosowane jako zabezpieczenie przejściowe. Jego koszt to około 1,2% kwoty kredytu rocznie. Składkę opłaca się co miesiąc lub co kwartał. Część banków zamiast pobierać składkę, podnosi oprocentowanie do czasu uprawomocnienia się wpisu.

• Ubezpieczenie mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych. Cena takiej polisy to ok. 1% wartości mieszkania rocznie.

• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to ewentualny dodatkowy koszt dla osób, które mają zbyt mało środków własnych na pokrycie wymaganej części kosztów mieszkania. Wymaga go cześć banków. Standardowy udział własny to około 20% wartości nieruchomości. Składka ubezpieczeniowa naliczana jest od różnicy między wkładem wymaganym, a faktycznie wniesionym. Opłata pobierana jest z góry za 3 lub 5 lat. Wynosi d od 2,9 - 8 proc. brakującej kwoty.

• Ubezpieczenie kredytobiorcy na życie jest coraz rzadziej wymagane przez banki. W niektórych jednak będzie konieczne w przypadku, gdy kredytobiorca jest głównym żywicielem rodziny. Koszt ubezpieczenia indywidualnego jest wysoki – dla kwoty 100 tys. zł może wynieść nawet 800 zł na kwartał. O wiele tańsze jest ubezpieczenie grupowe proponowane klientom przez niektóre banki, na przykład Millenium. Dla tej samej kwoty kredytu takie ubezpieczenie to wydatek około 140 zł na kwartał.

• Wycena nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu to koszt towarzyszący głównie zakupom na rynku wtórnym. Może być sporządzona przez rzeczoznawców współpracujących z bankiem lub przez osoby niezależne, mające uprawnienia do sporządzania wycen. Zwykle kosztuje od 500 do 1200 zł za mieszkanie.

• Koszt znaczków skarbowych w wysokości 15 zł oraz podatek od czynności cywilno prawnych ustanowienia hipoteki. W przypadku hipoteki kaucyjnej wyniesie on 19 zł, a w przypadku hipoteki zwykłej - 0,1% kwoty kredytu.

Ważnymi kosztami, które mogą pojawić się w trakcie spłaty kredytu są też: opłata za wcześniejszą częściową lub całkowitą spłatę kredytu oraz opłata za przewalutowanie. Każda z tych opłat może wynieść, w zależności od banku, do 2 proc. sumy kredytu. Często jednak, w okresach promocyjnych, bank umożliwia dokonanie tych operacji za darmo.
Warto zdać sobie sprawę, że kredyt zaciągnięty na 100 proc. wartości nieruchomości (w przypadku gdy nie dysponujemy żadnymi oszczędnościami, które moglibyśmy przeznaczyć na wkład własny), będzie nas kosztował najwięcej.

Agnieszka Łochowska
doradca Murator Kredyt

źródło: http://www.me-kredyty.pl

Kredyty bez bik. Kredyt bez biku.

Wpis w Bik w większości renomowanych banków jest w różnym stopniu brany pod uwagę przy wyznaczaniu zdolności kredytowej. Im większe problemy posiadaliśmy ze spłatą wcześniejszych kredytów tym trudniej będzie nam o tania pożyczkę. Kredyt dla zadłużonych może być udzielony w ramach tak zwanej pożyczki konsolidacyjnej dzięki której możemy przenieść nasze zadłużenie do jednego banku i spłacać je na korzystnych warunkach. Jeżeli nasza zdolność kredytowa na to pozwala możemy wziąć dodatkowe środki pieniężne w postaci gotówki.

Szczęście na kredyt

Co zrobić, żeby jeszcze na studiach zamieszkać we własnym M?

Mimo zapewnień uśmiechniętych konsultantów nie wszystkie kredyty są przyjazne dla studenckiej kieszeni. Preferencyjne oprocentowanie i korzystny rozkład rat przy kredycie mieszkaniowym pozostają w sferze marzeń.

Kredyt czy pożyczka

Już na etapie wyboru pomiędzy kredytem a pożyczką laik może wpaść w pułapkę, gdyż dla niektórych pożyczka jest po prostu synonimem kredytu. Tymczasem kredyt zawsze zaciągamy w konkretnym celu, na przykład na mieszkanie, a pożyczkę bierzemy na dowolną potrzebę. Co więcej, bank ma prawo sprawdzić, czy za pieniądze z kredytu klient rzeczywiście kupił mieszkanie.

- Do kredytowania mieszkania najlepszym narzędziem są kredyty hipoteczne. Są to również najniżej oprocentowane kredyty na rynku - wyjaśnia Mariusz Wójcik, kierownik Zespołu Produktów Bankowych i Ubezpieczeniowych z firmy doradztwa finansowego Xelion. Kredyt na zakup mieszkania jest zwykle długoterminowy - oznacza to, że bank będzie potrzebował zabezpieczenia w przypadku, gdy kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać rat. Najlepszym zabezpieczeniem jest hipoteka. Polega to na tym, że bank jest wpisywany do księgi wieczystej jako współwłaściciel mieszkania. Standardowo raty spłaca się 20 lub 30 lat. Bank Millennium zakłada możliwość rozłożenia kredytu w złotówkach nawet na 40 lat. Gdy decydujemy się na zakup mieszkania z rynku wtórnego, powinniśmy sprawdzić, czy nie jest ono obciążone hipoteką, gdyż przechodzi ona na kupującego. Kredytując takie mieszkanie, bank będzie mógł domagać się zwrotu pieniędzy od nowego właściciela.

Jak otrzymać kredyt?

Na początek składa się prośbę o rozpatrzenie wniosku o kredyt. Nie zawsze otrzymuje się pełną kwotę na zakup mieszkania, niekiedy trzeba dysponować wkładem własnym.

Następnie bank powołuje biegłego, który ocenia wartość rynkową mieszkania. Obecnie większość banków nie pobiera prowizji za samo rozpatrzenie wniosków (BPH, PKO BP, Pekao SA). Za rzeczoznawcę oceniającego mieszkanie płaci się od 150 do 200 złotych. W Millennium za rozpatrzenie i rzeczoznawcę się nie płaci (jednak prowizja od pobrania kredytu wynosi 1 procent). W BPH taka prowizja waha się od 0,5 do 3,5 procent. Następnie bank sprawdza, czy przyszły klient jest dla niego wiarygodny.

Banki stawiają wiele wymogów i zwykle nie są chętne do dawania preferencyjnych kredytów studentom. Przede wszystkim liczą się zarobki, dobra praca to podstawa, najlepiej, gdy umowa o pracę jest podpisana na czas nieokreślony. Dla banku oznacza to, że klient jest wypłacalny i ma zdolność kredytową. Zdolność kredytowa to możliwość spłaty rat po odliczeniu od miesięcznej pensji środków na życie.

Ważny dla banku jest także brak innych kredytów (wlicza się w to zakupy na raty) oraz to, czy osoba ubiegająca się o kredyt figuruje na liście dłużników.

Największą przeszkodą dla studentów jest umowa na czas nieokreślony. Studenci pracują zwykle na umowę o dzieło bądź umowę-zlecenie. Dlatego niektóre banki rezygnują z zabezpieczenia, jakim jest umowa na czas nieokreślony. Nie oznacza to jednak, że pozostałe warunki kredytu będą takie same - wręcz przeciwnie. Skoro bank zrezygnował z jednego zabezpieczenia, będzie chciał zarobić na czym innym. Może to być wyższe oprocentowanie, prowizja od rozpatrzenia wniosku i za ocenę biegłego bądź nakaz ubezpieczenia kredytu. W chwili, gdy ktoś nie jest w stanie płacić rat, zobowiązania przejmuje firma ubezpieczeniowa. Bank PKO BP dopuszcza możliwość udzielenia kredytu osobom pracującym na zlecenie, jeśli przepracowały 12 miesięcy. Podobnie BPH. Millennium wymaga krótszego czasu zatrudnienia - sześciu miesięcy (umowa-zlecenie). Z kolei Pekao SA podchodzi do klienta indywidualnie i nie wyklucza udzielenia kredytu osobom pracującym na zlecenie.

W jakiej walucie?

- Wybór waluty kredytu zależy od skłonności kredytobiorcy do ryzyka - tłumaczy Mariusz Wójcik. - Zaciągnięcie kredytu w walucie obcej wiąże się z ryzykiem kursowym i z ryzykiem wzrostu stopy procentowej. Na razie kredyty we frankach szwajcarskich są atrakcyjne, gdyż rata kredytu w tej walucie jest zwykle niższa niż rata kredytu w złotówkach. Kredyt złotowy jest w tej chwili droższy, ale w perspektywie dwóch lat nasze stopy procentowe powinny znacząco zbliżyć się do stóp procentowych strefy euro. Obecnie różnica między oprocentowaniem na polskim rynku pożyczek międzybankowych a rynkiem europejskim nie przekracza 2,5 punktu procentowego i stale maleje. Dla porównania, przed rokiem różnica ta wynosiła 4,5 punktu procentowego.

Z kolei kredyt walutowy niesie ze sobą ryzyko zmiany kursu, a co za tym idzie - zwiększenia bądź zmniejszenia kwoty rat. Kredyty walutowe warto brać wtedy, kiedy złoty jest słaby, a za walutę płaci się dużo.

Niektóre banki umożliwiają przewalutowanie kredytu, czyli zmianę waluty, w jakiej jest pobierany. W PKO BP kredyt można przewalutować dowolną ilość razy, pod warunkiem że zapłacimy 0,8 procent kwoty, którą jesteśmy winni. W Millennium przewalutowanie na złotówki jest bezpłatne, na pozostałe waluty opłata wynosi 1 procent. W BPH kosztuje to od 150 złotych.

Na co zwrócić uwagę

Przede wszystkim na oprocentowanie. To ono sprawia, że kredyt okazuje się życiową zmorą. Przykładowo biorąc kredyt złotówkowy w wysokości 150 tysięcy złotych na 30 lat, przy rocznym stałym oprocentowaniu 6,5 procent kwota, którą otrzyma bank, wyniesie 268 406 złotych i 33 grosze. Oznacza to, że odsetki wynoszą 118 406 złotych i 33 grosze. Warto negocjować z bankiem niższe odsetki. Tym bardziej jeśli kredyt zostanie rozłożony w czasie na wiele lat.

Niekiedy oprocentowanie się zmniejsza przy wpłacie wkładu własnego. W banku PKO BP, jeśli wkład własny wyniesie 20 procent kwoty kredytu, oprocentowanie maleje o 0,5 procent. W BPH o zmniejszeniu oprocentowania można rozmawiać, gdy wpłaca się również 20 procent kwoty. Warto dokładnie przeczytać aneks do umowy i sprawdzić, czy możliwa jest i pod jakimi warunkami zmiana oprocentowania.

Wolny rynek nie zawsze sprzyja studentom. Ale tak naprawdę tylko od nich zależy, czy umiejętnie będą zarządzali swoimi dochodami i nie wpadną w pułapkę kredytową.

Ela Kowalska
źródło: http://www.studencka.pl

Co jeszcze można nabyć za kredyt mieszkaniowy - AGD, a może RTV?

Od dłuższego już czasu obserwujemy postępujący wzrost cen mieszkań i nieruchomości w Polsce. Zjawisko to występuje zwłaszcza w dużych miastach i wiąże się ze wzrostem popytu – szczególnie na nowe nieruchomości.

Zakup nowego mieszkania bądź domu to wielka inwestycja, a często nawet bariera finansowa wymagająca zaciągnięcia wysokiego kredytu, w którym udział bierze często cała rodzina. Dzięki takiemu rozwiązaniu możliwe jest wejście w posiadanie nieruchomości wartej najczęściej kilkaset tysięcy złotych. Zwykle zaraz po podpisaniu aktu notarialnego pojawiają się przeróżne pytania: skąd wziąć środki na wykończenie mieszkania oraz za co je wyposażyć.

Jeśli planujemy całą serię zakupów: meble, sprzęt AGD i RTV, to na pewno bardzo korzystne jest ubieganie się o tani kredyt lub pożyczkę hipoteczną, której zabezpieczeniem będzie posiadana nieruchomość. W ten sposób nawet bardzo wysoka kwota pożyczki czy kredytu może nie stanowić zagrożenia dla budżetu domowego.

O ile pozyskiwanie środków na wykończenie nieruchomości nie jest dziś większym problemem, o tyle wyposażenie mieszkania ze środków pochodzących z kredytu bankowego może być już nieco bardziej kłopotliwe. Oficjalnie żaden z banków, który umożliwia swoim klientom otrzymanie dodatkowych środków na remont czy wykończenie, nie pozwala wykorzystać ich w innych celach, np. zakup sprzętu. Tajemnicą poliszynela jest jednak to, że wiele z nich nie zawsze rozlicza każdą złotówkę przeznaczoną na wykończenie, remont czy też modernizację nieruchomości. Zdarza się, że forma rozliczenia się z pozyskanych środków sprowadza się jedynie do wykonania zdjęć z prac przeprowadzonych w ramach zaplanowanych działań. Jeśli zatem klientowi uda się dość oszczędnie wykorzystać środki przeznaczone na prace wykończeniowe i na jego koncie pozostanie nadwyżka, a bank uzna poziom wykonanych prac za satysfakcjonujący, wówczas środki te można wykorzystać np. na wyposażenie swojego lokum. Zdarza się też, że bank oczekuje jedynie częściowego rozliczenia przekazanych środków (np. 67%), dając tym samym „furtkę” do tego, by pozostałe 33% klient mógł wykorzystać na dowolny cel – np. zakup sprzętu RTV/AGD.

W ofercie kilku banków pojawiła się również możliwość otrzymania kwoty większej niż 100% wartości nieruchomości z przeznaczeniem na tzw. koszty około kredytowe. Banki nie precyzują dokładnie przeznaczenia tej kwoty, ani też nie wymagają rozliczania tychże środków po ich przyznaniu i wypłaceniu na konto. Jeśli zatem bank przyzna klientowi kwotę wyższą niż cena zakupu nieruchomości, a wszelkie niezbędne do pokrycia koszty około kredytowe będą niższe niż dodatkowa kwota, wówczas pozostałe środki klient może przeznaczyć na inne cele. W lepszej sytuacji są klienci, którzy posiadając pewne oszczędności, wnieśli je wcześniej jako wkład własny na poczet zakupu nabywanej nieruchomości, a składając wniosek, domagali się refinansowania części lub całości wniesionych środków – wówczas zrefinansowaną kwotę bank przelewa na konto klienta, a ten może przeznaczyć ją na wyposażenie swojego mieszkania.

Duża konkurencja powoduje, że oferty między bankami zmieniają się w bardzo szybkim tempie – to, co kilka lat temu nie było realne (np. kredyt na 100%), teraz jest standardem. Dodatkowo w ofercie banków pojawiają się bardzo korzystne dla klientów możliwości. Warto śledzić więc sytuację na bieżąco – skredytowanie wyposażenia mieszkania nie jest już dla części banków żadnym problemem. Tylko od naszej decyzji będzie zależeć optymalizacja naszych wydatków i finansów osobistych.

źródło: http://www.krn.pl/krajowy-rynek-nieruchomosci-artykuly/Co-jeszcze-mozna-nabyc-za-kredyt-mieszkaniowy-AGD-a-moze-RTV-2_0_353_1.html

Stabilizacja na rynku kredytów mieszkaniowych

Jak zmienia się liczba i wartość udzielanych kredytów w PLN i CHF? Co wpływa na te zmiany: wahania stóp procentowych, wahania kursów walut, rekomendacja S czy jeszcze inne czynniki? Jeżeli inne, to jakie i w jaki sposób?

Ostanie miesiące różniły się od miesięcy pierwszej połowy bieżącego roku. Klienci nie wyrywali sobie z rąk ofert z mieszkaniami, deweloperzy nie zrywali umów, by sprzedać ponownie to samo mieszkanie za znacznie wyższą kwotę. Nie trzeba było kupować cegieł i innych materiałów budowlanych na zapas w obawie, że za tydzień, za tę samą sumę pieniędzy kupilibyśmy ich o 30 proc. mniej. Ceny mieszkań przestały gwałtownie rosnąć. Rynek mieszkaniowy się uspokoił, a co za tym idzie – zmniejszył się popyt na kredyty mieszkaniowe.

W pierwszym kwartale 2007 r. udzielono ponad 70 tys. kredytów mieszkaniowych na sumę ponad 13,1 mld złotych. Jest to odpowiednio o 24 proc. i 67 proc. więcej niż w I kw. 2006 r. Na koniec czerwca br. zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wynosiło 95,5 mld PLN i wzrosło o 50 proc. w stosunku do poprzedniego roku. Stosunek kredytów dla gospodarstw domowych do PKB wynosi w Polsce ok. 21 proc. – średnia dla UE wynosi ok. 50 proc.

Zapotrzebowanie na mieszkania jest spore – według szacunków zgłasza je około 1 mln gospodarstw domowych. Kupno 2-pokojowego mieszkania na rynku wtórnym nie jest jednak takie proste. W większych miastach Polski musimy przeznaczyć na to kwotę od 250 000 do 350 000 zł. Nie każdy może sobie pozwolić na taki wydatek, biorąc choćby pod uwagę rosnące stopy procentowe. W sierpniu 2006 r. wysokość oprocentowania WIBOR 3M, według którego banki pożyczają między sobą, a także swoim klientom pieniądze, wynosiła 4,22 proc. – dziś jest ona na poziomie 4,49 proc. Jaki to ma bezpośredni wpływ na przeciętnego Kowalskiego? Zakładając, że w ubiegłym roku płacił ratę kredytu zaciągniętego na 30 lat na kwotę 300 000 w wysokości ok. 1650 zł, dziś jest to już ponad 1800 zł. Dochodzi do tego wprowadzona w ubiegłym roku przez Komisję Nadzoru Bankowego Rekomendacja S, zgodnie z którą banki nie tylko muszą w pierwszej kolejności proponować kredyty w złotych, lecz także obliczać zdolność kredytową jak dla kredytu złotowego, nawet jeśli będzie on w obcej walucie. Jeszcze na początku ubiegłego roku 95 proc. udzielanych kredytów była we frankach szwajcarskich, dziś ta proporcja w stosunku do złotego jest niższa i kształtuje się na poziomie 70 proc. Wielu klientów nie stać na to, by płacić ratę w złotych, która w zależności od kwoty kredytu może być wyższa o kilkaset złotych od raty w walucie obcej.

Do tego wszystkiego dochodzi sytuacja zza oceanu. Banki wystraszyły się zawirowań z kredytami „subprime” na rynkach amerykańskich i zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów na cele mieszkaniowe.

Przez ostatnie kilka lat obserwowaliśmy istny boom na rynku nieruchomości. Ceny nie rosły – one galopowały. Obecnie widoczne są oznaki pewnego wyhamowania, ale nie można tego nazwać końcem hossy na rynkach nieruchomości, a tym samym na rynku kredytów zabezpieczonych hipoteką. Zapotrzebowanie na mieszkania jest duże. Polacy stają się coraz zamożniejszym narodem i chcą mieszkać w nowych, przestronnych mieszkaniach. Ci, którzy pracują za granicą bardzo często myślą o powrocie do kraju i chcą zamieszkać w wymarzonym domu. Ponieważ ich bieżące zarobki są zbyt niskie, muszą posiłkować się kredytem. Przewiduje się, że w ciągu najbliższych 6 lat relacja kredytów dla ludności do PKB może w Polsce wynieść ok. 30 proc. Warto też zauważyć, że mimo rosnącego zadłużenia, wzrasta też wartość oszczędności zgromadzonych przez gospodarstwa domowe. W czerwcu 2007 wzrosła ona do poziomu 673,9 mld PLN (od początku roku nasze oszczędności zwiększyły się o 15,4 proc.). Jest to dobry prognostyk na przyszłość – że nie powtórzy się u nas sytuacja ze Stanów Zjednoczonych w momencie zwiększenia stóp procentowych.

Konkludując – rynek powoli się stabilizuje. Mimo wzrostu stóp procentowych w Polsce i Szwajcarii, nie spadł diametralnie popyt na kredyty hipoteczne. Stagnacji w tym segmencie nie widać, nie powinna także tego zmienić przewidywana kolejna podwyżka stóp.

Źródło: Money Expert, 2007.10.31

Kredyt konsolidacyjny

Jeżeli spłacają Państwo kilka drogich kredytów to warto zastosować rozwiązanie jakim jest kredyt konsolidacyjny. Dzięki spłacie wszystkich posiadanych przez Państwa zobowiązań jednym kredytem hipotecznym mogą Państwo zmniejszyć wysokość miesięcznych opłat nawet o połowę.

Kredytem konsolidacyjnym można spłacić następujące zobowiązania:

• kredyt mieszkaniowy
• kredyt samochodowy
• kredyt gotówkowy
• kartę kredytową
• linię kredytową w rachunku bieżącym.

Zalety kredytu konsolidacyjnego

• spłata tylko jednej raty miesięcznie, która może być niższa nawet o 50% od sumy płaconych dotychczas rat
• okres kredytowania nawet do 30 lat
• kwota kredytu może stanowić nawet 100% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie
• możliwość wyboru waluty spośród PLN, CHF, EUR, USD.

Co to jest kredyt odnawialny w rachunku?

Kredyt w ROR jest to rodzaj kredytu krótkoterminowego udzielanego bezpośrednio w rachunku. Kredytowanie w rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowym jest korzystne dla banku i kredytobiorcy gdyż upraszcza czynności banku umożliwiając elastyczne kredytowanie w zależności od sytuacji płatniczej kredytobiorcy, który oszczędza na odsetkach, ponieważ wpływy na rachunek zmniejszają automatycznie jego zadłużenie. Sposób udzielania tego kredytu powoduje, że nie może być on powiązany z określonym celem, lecz służy do utrzymania bieżącej płynności. Spłata wykorzystanego kredytu następuje w umownym terminie z najbliższych wpływów na rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy przed wszystkimi innymi płatnościami, z wyjątkiem innych kredytów.

Kredyty walutowe coraz mniej opłacalne

Bierzemy coraz mniej kredytów hipotecznych denominowanych w walutach obcych. Zniechęcają: mniej atrakcyjne oprocentowanie i tzw. spread, który znacznie podwyższa wysokość rat.

Od stycznia do czerwca 2007 roku banki udzieliły hipotecznych kredytów denominowanych na kwotę 12,6 mld złotych – wynika z danych Związku Banków Polskich. Równocześnie w walucie krajowej Polacy pod hipotekę pożyczyli 15 mld złotych.

To dawno nie obserwowana sytuacja na rodzimym rynku bankowym. W ostatnich kilku latach kredyty złotowe stanowiły bowiem nie więcej niż 20 proc. ogólnej kwoty udzielonych kredytów mieszkaniowych.

Za odwrócenie się tej tendencji odpowiedzialne są m.in.: wprowadzenie w połowie 2006 roku przez Komisję Nadzoru Bankowego tzw. Rekomendacji S oraz wzrost stóp procentowych w Szwajcarii, strefie euro i USA (w Szwajcarii podstawowa stopa procentowa wzrosła od października 2005 roku z 0,75 proc. do 2,75 proc.).

Spread, to różnica pomiędzy kursem kupna waluty (na bazie którego bank wypłaca środki) oraz kursem sprzedaży (po jakiej kredytobiorca spłaca raty kredytu) - im jest ona większa tym więcej kosztuje obsługa kredytu.W wielu przypadkach nieopłacalne jest już zadłużanie się w dolarach i euro. Nadal natomiast opłaca się zaciąganie kredytu we frankach szwajcarskich. Jego oprocentowanie jest jednak niższe o nie więcej niż 2-3 procent, w porównaniu do oferty kredytów złotowych

W dodatku, w przypadku kredytów denominowanych w walutach obcych banki stosują dwa różne kursy wymiany walut. Niższy jest wykorzystywany przy wypłacie środków, natomiast po wyższym kursie jest dokonywana spłata rat kredytu.

Dzięki spreadowi (tak w języku rynków finansowych określa się różnicę pomiędzy kursem kupna waluty oraz kursem sprzedaży) koszt kredytu może wzrosnąć nawet o kilka procent.

Zachłanne banki

Z możliwości dodatkowego zarobku korzystają wszystkie banki, oferujące kredyty walutowe. Każdy jednak na innym poziomie ustala spread. Część stosuje stałą wartość dla wszystkich walut (BH, BZWBK, DB, Dombank, Noble Bank).

W przypadku niektórych (Millennium, Multibank, PKO BP) wysokość spread jest stała, różne są jednak ich wartości w zależności od waluty. Jeszcze inny mechanizm stosują GE Money Bank, Nordea, BGŻ i BPH, które każdego dnia na innym poziomie wyliczają różnice pomiędzy kursem kupna i sprzedaży walut.

Najszerszy zakres widełek ustalają banki z grupy Getin Banku – Noble Bank i Dombank. Klienci tego pierwszego muszą zaaprobować spread na poziomie 8,2 proc. dla wszystkich walut. Korzystającym natomiast z oferty Dombanku kredyt zostanie wypłacony po kursie o 6,2 proc. niższym niż będzie on spłacany.

Również GE Money Bank ustala spread na ponad 5-procentowym poziomie. Natomiast BOŚ stosuje ponad 5 proc. różnicę pomiędzy kursem wypłaty i spłaty kredytu, ale tylko w przypadku franka szwajcarskiego. Bank ten jest jednak bardzo łaskawy dla tych, którzy zdecydują się na opcję w dolarach amerykańskich. W tym przypadku spread wyniesie raptem 2,6 procent.

W ogólnym rozrachunku najmniej zachłannym bankiem jest Deutsche Bank, który każe swoim klientom spłacać kredyty w każdej walucie po kursie o 3,04 procent wyższym niż go wypłacił. Ale uwaga, taki poziom spread obowiązuje wobec wszystkich kredytów poza kredytem mieszkaniowym. Wobec nich bank stosuje szerszy zakres widełek - ponad 4,5 proc.

Na widełki poniżej 4 proc. mogą także liczyć zadłużeni w Citibanku. Specyficzny mechanizm ustalania spread stosuje Kredyt Bank, który różnicuje kursy w zależności od pory dnia. I tak spread każdego poranka dla franka szwajcarskiego wynosi 4,08 proc. a w sesji popołudniowej 5,1. Podobnie sytuacja wygląda dla euro i dolara, gdzie różnica pomiędzy zakupem a sprzedażą waluty wynosi odpowiednio – 3,56 i 4,6 proc.

Banki zarabiają tysiące

Te niewielkie, jak mogłoby się wydawać, różnice pomiędzy kursem wypłaty i spłaty kredytów walutowych przekładają się na dość istotny wzrost kosztu kredytu.

Przykładowo: jeżeli klient banku zdecyduje się na kredyt denominowany we frankach szwajcarskich w wysokości 300 tys. złotych na 30 lat, oprocentowany na poziomie 4 proc., to w przypadku kredytu Metrobanku, oferowanego przez Noble Bank, stosujący najwyższy spread, rzeczywiste oprocentowanie jego kredytu wzrosłoby do około 4,65 proc. Do oddania miałby więc ponad 42 tys. więcej niż gdyby banki stosowały jednakowy kurs wypłaty i spłaty kredytu. W przeliczeniu na ratę miesięczną daje to prawie 120 złotych różnicy.

Miesięczna rata kredytu w wysokości 300 tys. złotych wziętego na 30 lat przy oprocentowaniu 4 proc. bez uwzględniania spread wynosi 1432 złotych. Całkowity koszt takiego kredytu kształtuje się na poziomie 515,6 tys. złotych.

Analizując ten sam przykład w odniesieniu do Dombanku oprocentowanie rośnie o 4,5 proc, co przekłada się na wzrost całkowitego kosztu kredytu o prawie 32 tys. złotych. Nawet w przypadku DB zastosowanie mechanizmu spread powoduje, że rata miesięczna w tym przypadku jest wyższa o 42 złote niż, gdyby zastosować jednolity kurs (w przypadku kredytu mieszkaniowego różnica ta jest jeszcze większa i wynosi ponad 60 złotych).

Zakazać stosowania spread

"Spread powinien zniknąć, a jego stosowania należy prawnie zakazać." - to opinia wielu ekspertów. Możliwe, że już niedługo tak się stanie. Do Sądu Ochrony Konkurentów i Konkurencji ma wpłynąć pozew od klienta GE Money Banku z Poznania (o sprawie pisała „Gazeta Prawna” 10 września 2007 roku), który nie zgadza się z przymusem spłaty raty kredytu po kursie narzucanym przez bank.

Należy się spodziewać, że to początek tego typu skarg. Wraz ze spadającą rentownością kredytów denominowanych w walutach obcych klienci banków będę coraz częściej szukać dodatkowych oszczędności. Nieuregulowany w umowach kredytowych poziom spread może pójść na pierwszy ogień.

źródło: http://www.money.pl/

Jak wziąć kredyt, by nie stracić

Podpisując umowę z bankiem, musimy zachować czujność i dokładnie przeczytać dokument. Jeśli tego nie zrobimy, może się okazać, że kredyt, zamiast ułatwić nam życie, przysporzy niemałych kłopotów.

Bank sporządza umowę kredytową tak, by była dla niego jak najkorzystniejsza. My dbajmy o swoje interesy - pytajmy o wszystko, czego nie rozumiemy, żądajmy wyjaśnień, a nim podejmiemy decyzję, porównajmy oferty różnych banków.

Zanim podpiszesz umowę, zastanów się:

* Czy warto korzystać z promocyjnej stawki oprocentowania?

Często okazuje się, że nie ponieważ niskie oprocentowanie jest naliczane tylko w pierwszym roku spłacania kredytu. Informacja o tym bywa zwykle drukowana małymi literkami, a takie napisy na ogół omijamy, czytając umowy. Niskie oprocentowanie w ciągu roku w niewielkim stopniu wpływa na koszt całego, np. 20-30-letniego kredytu. Być może w innym banku oprocentowanie okaże się korzystniejsze.

* Czy oferta tylko dla wybranych jest opłacalna?

Wybranymi bank nazywa stałych klientów o wysokich dochodach, którzy posiadają specjalne konta, np. złote. Radzimy dobrze przeanalizować ofertę, bo może się okazać, że obniżka jest minimalna i bardziej opłacałoby się znaleźć tańszy kredyt w innym banku.

* Czy warto skorzystać z kredytu, gdy bank obniża prowizję?

Wszystko zależy od wielkości obniżki. Przy długoterminowym kredycie mieszkaniowym znacznie bardziej opłaci się nawet niewielka obniżka oprocentowania niż znaczna redukcja prowizji.

* Czy zdecydować się na raty równe, czy malejące?

Kredyt możesz spłacać w ratach równych (taka sama kwota co miesiąc) lub malejących z upływem czasu. Pozornie korzystniejsze wydają się raty malejące, ponieważ w całym okresie spłaty oddajemy do banku nieco mniej odsetek. Jednak na początku spłaty kredytu rata malejąca jest wyższa od równej. I tak naprawdę rzeczywista roczna stopa oprocentowania kredytów długoterminowych w obu przypadkach jest prawie identyczna.

* Czy warto wziąć kredyt w obcej walucie?

Tak, jeśli jest dużo tańszy niż złotówkowy, np. kredyt we frankach szwajcarskich jest ponad dwukrotnie tańszy niż w złotówkach. Jednak pamiętajmy, że bank wypłaca pieniądze w złotówkach po kursie kupna, ale spłacamy kredyt po kursie sprzedaży, który jest wyższy - o czym banki nie informują. Radzimy unikać zmiany kredytu walutowego na złotówkowy w trakcie spłaty kredytu, np. z powodu wzrostu kursu tej waluty. W efekcie będziemy mieli większy kredyt w złotówkach i nowe, wyższe raty. Warto jednak obserwować rynek walutowy, bo gdy kurs obcej waluty spada, czasem opłaca się tzw. przewalutowanie kredytu, mimo że za tę operację płacimy prowizję.

Jeśli już zdecydowałaś się na kredyt w konkretnym banku, sprawdź:

* Jakie jest oprocentowanie kredytu?

Nie wystarczy usłyszeć, że oprocentowanie jest zmienne. Istotna jest informacja, na jakich zasadach, kiedy, ile razy w roku i o ile oprocentowanie rzeczywiście się zmienia. Wbrew powszechnej opinii oprocentowanie kredytów nie spada automatycznie wraz z obniżką stóp procentowych (chyba że takie zapewnienie figuruje w naszej umowie).

* Czy warto spłacać kredyt przed terminem?

Często nie. Banki pobierają duże prowizje za nadpłatę miesięcznej raty lub spłatę całego kredytu (1-2 proc.). Nawet jeśli bank nie pobiera prowizji, to może zażądać opłaty za sporządzenie nowego harmonogramu spłat. Może też utrudniać wcześniejszą spłatę, określając bardzo wysoką minimalną kwotę nadpłaty .

* Czy umowa określa w pełni twoje zobowiązania wobec banku?

Niektóre banki w umowie kredytowej odsyłają do regulaminu bankowego. To jest dla nas niekorzystne, gdyż bank może zmienić istotne postanowienia bez naszej zgody, zmieniając zapisy regulaminu.

* Czy będziesz miał pozwolenie na zaciągnięcie innego kredytu?

W umowie z bankiem często znajduje się zapis, że bez zgody banku nie możemy zaciągnąć innego kredytu. Sprawdź w umowie, czy zakaz dotyczy wszystkich kredytów, czy tylko np. kredytów powyżej określonej kwoty.

* Czy bank poinformował cię o wszystkich dodatkowych opłatach?

Bank, udzielając kredytu mieszkaniowego np. na sumę 100 tys. zł, nie podpowiada, że klient będzie musiał dokonać jeszcze wielu dodatkowych opłat, np. ubezpieczyć kredyt do czasu wpisania nieruchomości do ksiąg wieczystych, opłacić notariusza, zapłacić podatek od czynności prawnych. W sumie opłaty dodatkowe mogą stanowić 10 proc. wartości pożyczanej sumy.

Źródło: Poradnik Domowy

Nadchodzi koniec niskich marż na kredyty mieszkaniowe?

W ciągu trzech ostatnich lat banki aż o połowę obniżyły swoje marże na kredyty hipoteczne, ale już w ostatnim roku marże spadły tylko symbolicznie. Czy bankowcy na dobre stracili chęć do konkurowania niską ceną kredytów?

Kredyty hipoteczne są oczkiem w głowach bankowców i jednym z najważniejszych źródeł ich rekordowych zysków. Z kwoty 100 mld zł, o którą wzrosło w ciągu ostatnich trzech lat nasze zadłużenie, więcej niż dwie trzecie pożyczyliśmy pod hipotekę. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że tylko w pierwszych pięciu miesiącach tego roku banki udzieliły nam kredytów mieszkaniowych za 22 mld zł. Do końca roku może to być 52-54 mld zł.

Bankowcy godzą się na coraz mniejszy zarobek na pojedynczym kredycie, by tylko podebrać klientów konkurencji. Z analizy, którą wykonała dla "Gazety Wyborczej" sieć doradców finansowych Open Finance, wynika, że w ciągu ostatnich trzech lat przeciętne marże banków - czyli kluczowe dla kosztów kredytu dodatkowe oprocentowanie powyżej ceny pieniądza na rynku (tzw. stawki WIBOR czy LIBOR) - spadły prawie o połowę! To efekt miażdżącej konkurencji między bankami i wchodzenia na rynek nowych graczy (np. Santandera czy Polbanku).

Banki o połowę przycięły swój zarobek

Jak to wygląda u największych kredytodawców? W Banku Millennium jeszcze w połowie 2004 r. średnia marża na kredyty w złotych wynosiła 2 pkt proc. Dziś jest to już tylko 1,2 pkt proc. W PKO BP oraz w BPH w tym samym okresie bankowy zarobek spadł z 1,9 do 1,3-1,2 pkt proc. Jeszcze bardziej ograniczyły swe marże mniejsze banki. Fortis zjechał o połowę - do 1 pkt proc. - Kredyt Bank zaś nawet o więcej - do 0,9 pkt proc.

Spadek marż to bardzo dobra wiadomość dla osób, które planują w najbliższym czasie zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania lub budowę domu. Czy w najbliższej przyszłości mogą one liczyć na jeszcze lepsze warunki w bankach? Mariusz Grendowicz, ekspert bankowy, do niedawna członek zarządu banku BPH, twierdzi, że taniej już nie będzie.

Banki nie mogą dalej obniżać marż, bo przy niższym zarobku nie byłyby w stanie zgromadzić niezbędnych rezerw na wypadek kłopotów ze spłatą pewnej części kredytów. - Polskie marże są już bardzo niskie, jeśli porównamy je z tymi, które są w Europie czy USA. W niektórych krajach są często nawet dwa raz wyższe niż u nas - mówi Michał Macierzyński, analityk portalu Bankier.pl. To, że banki nie chcą obniżać marż, widać w statystykach. W niektórych dużych bankach udzielających kredytów hipotecznych w ostatnim roku marże jeszcze spadały, ale już tylko symbolicznie. W PKO BP od lata 2006 r. marże obniżyły się średnio o 0,1 pkt proc., ale już w BPH, Fortisie czy Kredyt Banku nie drgnęły ani na jotę. A w Banku Millennium nawet nieznacznie wzrosły!

Kredyty we frankach niekoniecznie z niższą marżą

Bankowcy dla odmiany zaczęli ostatnio szukać furtek na dodatkowy zarobek w formie dodatkowych prowizji (np. składek ubezpieczeniowych) i na wyścigi wydłużać maksymalne okresy kredytowania. Jeszcze dwa lata temu nie można było zadłużyć się na więcej niż 25 lat, dziś niektóre banki pożyczają już na pół wieku. To nowe pomysły na zdobycie klientów, które mają zastąpić niższy koszt kredytu. Zwłaszcza w obliczu ostatnich wzrostów stóp procentowych, które spowodowały, że w górę poszły stawki WIBOR i LIBOR, czyli główny - obok marży banku - składnik oprocentowania kredytów.

A co z nadziejami na niższe marże dla nowych kredytobiorców w przypadku kredytów we frankach szwajcarskich? Na pierwszy rzut oka wydaje się, że tu banki mają jeszcze pole do popisu, bo w tych największych marże wynoszą dziś 1,5-1,7 pkt proc. To prawie dwa razy tyle, ile wynosi zarobek banków na kredytach złotowych!

W poprzednich latach rosnąca konkurencja nie omijała kredytów we frankach. Z danych Open Finance wynika, że jeszcze trzy lata temu w Banku Millennium, PKO BP czy BPH średnia marża wynosiła 2,7-3,1 pkt proc. Od ubiegłorocznego lata w PKO BP oraz w Kredyt Banku spadła o 0,6 pkt proc. Ale już w BGŻ, BPH czy Banku Millennium nie zmieniła się lub nawet nieco poszła w górę! Zdaniem Mariusza Grendowicza także w przypadku marż na kredyty we frankach szwajcarskich nie można się łudzić, że jeszcze pójdą w dół, bo półtoraprocentowa marża musi pokryć nie tylko ryzyko niewypłacalności niektórych klientów, ale też ryzyko niekorzystnych zmian kursów walut.

Marże kredytowe pójdą w górę?

Jeśli spadek ochoty banków do ograniczania swoich marż będzie trwały, to - w połączeniu ze wzrostem stawek WIBOR i LIBOR - czeka nas era droższych kredytów hipotecznych. Michał Macierzyński z Bankiera.pl pociesza, że konkurencja na rynku bankowym raczej nie pozwoli na ich podwyższanie już teraz. - Ale może to nastąpić około roku 2009 czy 2010. Wtedy prawdopodobnie zacznie się cykl obniżek stóp procentowych w Polsce. W praktyce, zamiast oddawać różnicę klientom, banki będą chciały zwiększać swoją marżę - twierdzi analityk Bankiera.

Jego zdaniem taka sama sytuacja może dotyczyć kredytów walutowych, a podwyżki marż należy się spodziewać w momencie rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych w Szwajcarii. Według Grendowicza marże zaczną rosnąć, gdy nieco przystopuje boom na szybkie kredyty gotówkowe. - Dziś banki mogą sobie pozwolić na nieco niższy zarobek na kredytach hipotecznych, bo mają w odwodzie wysokodochodową "szybką gotówkę". Ale nie zawsze tak będzie, bo kredyty gotówkowe są bardzo wrażliwe na koniunkturę w gospodarce - dodaje Grendowicz. - Na wzrost marż bankowych może też wpłynąć ewentualny kryzys lub korekta na rynku mieszkaniowym w Polsce - zastrzega Macierzyński. Wtedy banki, obawiając się kłopotów ze spłatą części kredytów, stałyby się ostrożniejsze w udzielaniu nowych pożyczek.

Dobry czas na renegocjowanie "starych" kredytów

To, jak dziś kształtują się marże banków udzielających kredytów hipotecznych i czy w przyszłości one wzrosną, interesuje głównie nowych kredytobiorców. Ci, którzy wzięli kredyt już jakiś czas temu, i tak mają w umowach kredytowych zapisaną inną marżę. Często dużo wyższą niż ta, którą banki proponują obecnym kredytobiorcom.

Zdaniem Aleksandry Łukasiewicz z Open Finance posiadacze "starych" kredytów powinni wykorzystać okres niskich marż i wyjątkowo mocnej konkurencji między bankami do sprawdzenia warunków zawartych w swoich umowach. I ewentualnej ich renegocjacji.
Jest o co walczyć, bo jeśli ktoś trzy lata temu zaciągał kredyt we frankach szwajcarskich z marżą powyżej 2,5 proc., to obecnie - biorąc pod uwagę wzrost wartości nieruchomości - mógłby zadłużyć się, uzyskując marżę na poziomie ok. 1,2-1,4 proc. Ta różnica przekładałaby się na niższą ratę nawet o 10-15 proc. Tyle że żaden bank nie obniży marży "starego" kredytu do poziomu takiego, jaki proponuje nowym klientom. Bankowcy wiedzą, że koszt przenoszenia kredytu do innego banku (zwłaszcza kredytu we frankach, gdy klient dostaje po kieszeni na różnicach kursowych) jest wysoki. Nawet jeśli nowy bank zaproponuje marżę niższą np. o 0,2-0,3 pkt proc., to koszty nieprędko się zwrócą.

Ale mając w umowie marżę np. dwa razy wyższą od tej, którą dziś oferują banki, zawsze warto negocjować. - Zdecydowanie większe szanse na obniżenie marży mają klienci regularnie spłacający raty. Większe pole do negocjacji mają też klienci, którzy korzystają z szeregu innych produktów banku, zwłaszcza jeśli przelewają na prowadzone w banku konto swoje zarobki i dokonują transakcji kartą kredytową - mówi Aleksandra Łukasiewicz. Przeniesienie kredytu do innego banku to ostateczność. Z wyliczeń Open Finance wynika, że może się opłacić, gdy oprocentowanie (LIBOR plus marża banku) u nowego kredytodawcy byłaby niższa o 0,8-0,9 pkt proc.

Źródło: „Gazeta Wyborcza” 20/08/07, Autor: Maciej Samcik

Kredyt Studencki, a koncepcja Niezależności Finansowej

Jednak Kredyty Studenckie nie są tak popularne jakby mogło się to wydawać. Dlaczego? Ponieważ nie są dość mocno nagłośnione, a studenci, czy raczej ich rodzice często się ich boją.

Oto Preferencyjne Kredyty Studenckie w telegraficznym skrócie (więcej dowiesz się na mojej stronie internetowej Kredyt Studencki ). W tym artykule wymienię tylko główne zalety:

Ø Kredyt Studencki jest wypłacany przez 10 miesięcy w roku po 600 zł lub 400 zł – 6’000 – 4’000 zł rocznie (otrzymywane nawet przez 10 lat!),

Ø Odsetki z kredytu studenckiego nie są naliczane w okresie pobierania kredytu,

Ø Przez 2 lata od momentu ukończenia studiów trwa okres karencji w spłacie kredytu studenckiego – zatem spłatę zaczynasz po 24 miesiącach licząc od miesiąca otrzymania ostatniej transzy kredytu studenckiego,

Ø Spłata trwa 2 razy dłużej niż czas pobierania kredytu studenckiego – pobierałeś 5 lat (50 miesięcy) , zatem spłacasz po ok. 320 zł przez 8 lat i 4 miesiące (100 miesięcy) .

Ø Oprocentowanie kredytu jest znikome – wynosi zaledwie 50% stopy redyskonta weksli NBP (obecnie 2,5 %).

Ø Kredyt jest umarzany w 20% osobie, która ukończyła studia w gronie 5% najlepszych absolwentów szkoły wyższej.

Ø Kredyt studencki może być całkowicie umorzony osobie znajdującej się w trudnej sytuacji życiowej.

Z przeprowadzonych badań wynika, iż młodzi ludzie lubią inwestować i lubią robić to ryzykownie – głównie w akcje oraz fundusze inwestycyjne - akcyjne. I bardzo dobrze, ale trzeba to robić z głową, a raczej z wiedzą w głowie!

Inwestowanie Kredytu Studenckiego to bardzo dobry pomysł! Z moich obliczeń wynikają m. in. takie oto wnioski:

A. Stopa zwrotu z najbardziej bezpiecznych funduszy pieniężnych przekracza ok. 4,5 % w skali roku. Jest więc dwukrotnie wyższa od oprocentowania kredytu studenckiego, które jest naliczane i tak dopiero po 2 latach od momentu ukończenia studiów. Zatem inwestując nawet najbardziej bezpiecznie w fundusze pieniężne – student zyskuje prawie dwa razy więcej niż oprocentowanie kredytu.

B. Bardzo dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z oferty Funduszy Inwestycyjnych za pośrednictwem Planu Systematycznego Oszczędzania (PSO). Plan ten oferuje w zamian za regularne wpłaty bardzo niskie koszty zarządzania! Jak inwestować? Tego dowiesz się m.in. z mojej strony.

C. Przeprowadzona symulacja pokazuje, iż student przy zwrocie z inwestycji na poziomie ok. 13%-14% w skali roku może połowę każdej miesięcznej transzy spokojnie przejeść! Ponieważ i tak cały kredyt spłaci z inwestowanego sumiennie i ciężko pracującego nań kapitału.

D. Student, który regularnie inwestowałby każdą transzę miesięczną kredytu, przez 5 lat studiów, przy założeniu 10% stopy zwrotu z inwestycji - zebrałby kapitał w wysokości 40'000 złotych. Jeżeli będzie robił to efektywniej kwota będzie jeszcze atrakcyjniejsza.

Jeżeli studiujesz - Preferencyjny Kredyt Studencki może być Twoim pierwszym krokiem ku Niezależności Finansowej! Ale musisz się pospieszyć i dowiedzieć więcej na jego temat. Wnioski o Preferencyjny Kredyt Studencki przyjmowane są tylko od 1 października do 15 listopada. Więcej szczegółowych informacji na stronie KredytStudencki.com.pl

Kredyt refinansowo - konsolidacyjny

Jeżeli spłacasz kilka kredytów i chciałbyś odciążyć swój domowy budżet proponujemy szybką formę spłaty tych zadłużeń. Zastosujemy uproszczoną formę – nie będziesz musiał przedstawiać dokumentów finansowych; wystarczy, że regularnie spłacasz swoje kredyty.

Przeznaczenie:

Spłata starego kredytu hipotecznego zaciągniętego w innym banku oraz dodatkowo innych kredytów i pożyczek komercyjnych, które są regularnie spłacane przez min. 9 miesięcy. Istnieje możliwość powiększenia kredytu o środki na dodatkowe cele.

Kredytobiorca:

Powinieneś mieć klarowną historię kredytową i nie posiadać zaległości w spłatach kredytów.

Kwota kredytu: Maksymalna kwota raty kredytu może wynosić 110% sumy wszystkich rat spłacanych kredytów.

Minimalna kwota kredytu: 40 tys. zł

Okres kredytowania: Kredyt przyznajemy na okres do 30 lat

źródło: http://pasazfinansowy.onet.pl

Karty kredytowe

Karty kredytowej można używać na dwa sposoby. Beztrosko korzystać z jej możliwości i dopłacać wysokie odsetki od pożyczanych kwot, lub w sposób kontrolowany zarabiać na hojności banku. Karty kredytowe to zarazem najtańszy i najdroższy kredyt dostępny na rynku. Jak to możliwe?

Każdy kto spłaci całe zadłużenie karty w terminie, nie zapłaci żadnych odsetek od salda – kredyt tańszy niż 0 proc. tańszy już być nie może. Ale każdy kto spóźni się choćby jeden dzień musi spłacić zadłużenie wraz z najwyższymi z możliwych odsetkami. Odsetki zostaną także naliczone, jeśli ktoś spłaci wprawdzie w terminie, lecz tylko część zadłużenia.

Oprocentowanie kart może różnić się w zależności od banku, jednak przeważnie jest to maksymalna wysokość ograniczona tylko przez limity określone w tzw. ustawie antylichwiarskiej, czyli obecnie 22 proc. Z powodu różnicy oprocentowania między saldem spłaconym w całości na czas, a spłaconym w części lub wcale, pojawia się kilka ciekawych konsekwencji i możliwych rozwiązań problemu kart.

Na początek dość oczywista prawda – lepiej znaleźć się w grupie około 30 proc. użytkowników kart kredytowych, którzy spłacają całość zadłużenia na czas i korzystają z kredytu zupełnie za darmo (nie licząc kosztów wydania karty, które w okresach promocji w bankach mogą być i są w wielu przypadkach zerowe). Ponieważ banki nie robią niczego za darmo, równie oczywiste jest, że to pozostali użytkownicy kart spłacają ten „darmowy” kredyt dla pierwszej grupy, płacąc właśnie najwyższe z możliwych odsetki.

Jeśli jednak z jakichś względów spłata zadłużenia na karcie nie jest możliwa, to lepiej użyć wszelkich dostępnych środków, byle tylko spłacić saldo – w całości! – w podanym przez bank dniu. Opłaca się skorzystać w takim przypadku z debetu w rachunku oszczędnościowym, który oprocentowany jest przeważnie znacznie niżej (często odsetki są tu o połowę mniejsze), opłaca się także – w razie konieczności – zerwać lokatę terminową i byle spłacić karciany dług. Nie mówiąc już o pożyczeniu pieniędzy od rodziny lub znajomych. Wszystko – aby tylko nie płacić najwyższych z możliwych odsetek i nie zrzucać się na pierwszą grupę.

Jeśli jednak i to nie jest możliwe lepiej spłacić tylko minimalną część zadłużenia karty (zwykle 5 proc. długu), niż wysilać się i spłacić większą, lecz nie pełną część zadłużenia. Dlaczego? Oto historia jednego z klientów Open Finance. Do domu przyszedł wyciąg z karty kredytowej w wysokości x xxx złotych i 18 groszy. Wyciąg czytany był przy niezbyt jasnym oświetleniu i zamiast 8 groszy na końcu, klient zauważył trójkę – spłacił więc całe zadłużenie w całości, bez pięciu groszy. Jakież było jego zdziwienie, gdy od tego „długu” bank naliczył ponad 50 PLN odsetek! Protesty na nic się zdały – zgodnie z podpisanym przez klienta regulaminem kart, bank ma prawo naliczyć odsetki od pełnego długu, jeśli saldo nie zostało spłacone w całości w ustalonym dniu. Zatem bez względu na to, czy spłacimy 5 proc. długu czy 99,9 proc. długu bank i tak nalicza odsetki w pełnej wysokości.

W takim układzie – jeśli spłata całości jest niemożliwa – lepiej spłacić wymagane 5 proc., a ewentualną nadwyżkę skierować np. na lokatę lub wykorzystać w jakikolwiek inny sposób, a o spłatę całości salda postarać się w kolejnym wyznaczonym terminie. Użytkownicy kart kredytowych mogą jednak nie tylko tracić na wysokich odsetkach. Karty dają także okazję do zarabiania pieniędzy. I to pieniędzy należących do banku. Cóż bowiem prostszego niż wziąć kredyt na 0 proc. (a taki oferują karty kredytowe) i wpłacić go na lokatę oprocentowaną powiedzmy na 4 proc. Czysty i bezpieczny zysk i to sfinansowany przez bank. Jak to zrobić? W dniu, w którym nasza karta jest rozliczana i przechodzi ona kolejny okres rozliczeniowy należy sprawdzić saldo z karty. Banki wymagają zwykle spłaty zadłużenia karty między 21 i 24 dniem od daty ustalenia salda. Znając kwotę zadłużenia, przeznaczamy wolne środki w wysokości zadłużenia na krótkoterminową lokatę lub wysokooprocentowany rachunek pomocniczy w ROR. W dniu, w którym upływa termin spłaty zadłużenia karty, wycofujemy pieniądze z lokaty i spłacamy kartę (oczywiście w całości). Proste? Proste. Ile można zarobić? Powiedzmy, że średnio nasze zadłużenie na karcie wynosi 2 tys. złotych. Te pieniądze mogą przebywać na lokacie przez 252 dni w roku, jeśli spłacamy kartę 21 dni po ustaleniu salda, lub przez 288 dni, jeśli kartę spłacamy po 24 dniach. Jeśli opro-centowanie wynosi 4 proc. w skali roku, to nasz zysk w pierwszym przypadku wyniesie 55 PLN (minus podatek), a w drugim 64 PLN netto. Może nie są to wielkie sumy, ale przyjemność z tego, że dostaje się je od banku – gwarantowana.

Doradcy Finansowi Open Finance
www.open.p

Jak mądrze wybrać kredyt hipoteczny

Kupno własnego mieszkania czy domu bez posiłkowania środkami finansowymi, pochodzącymi z kredytu hipotecznego stało się wręcz niemożliwe.

Galopujące ceny mieszkań i pensje, które nie nadążają za wzrostami cen sprawiły, że kupno własnego mieszkania bez posiłkowania się dodatkowymi środkami pieniężnymi pochodzącymi z kredytu hipotecznego stało się wręcz niemożliwe. Banki wykorzystując taką sytuację masowo oferują kredyty hipoteczne poprzez kuszące reklamy w telewizji i bilbordach.

Jednak zanim skorzystamy z usług banku reklamującego tzw. tani, szybki, łatwo bralny i do tego z poduszką finansową kredyt hipoteczny porównajmy oferty kredytowe kilku banków, ponieważ może się okazać, że przereklamowana oferta polecająca kredyt mieszkaniowy wcale nie jest taka tania na jaką wygląda.

Aby uniknąć takich pułapek kredytowych trzeba bardzo skrupulatnie przeanalizować propozycje różnych banków. Banki do zasadniczego kredytu doliczają jeszcze różnego rodzaju opłaty. Takie opłaty powiązane z kredytem to opłata za rozpatrzenie wniosku, za przyznanie kredytu, za ubezpieczenie kredytu, za administrowanie saldem zadłużenia.

Dopiero suma wszystkich opłat i oprocentowanie daje nam rzeczywistą stopę oprocentowania. Pamiętajmy, że w świecie finansów nie ma nic za darmo i wszystko wliczone jest w cenę kredytu. Im kredyt hipoteczny będziemy chcieli otrzymać szybciej, na dłuższy okres, z ratami równymi, bez wkładu własnego tym więcej będzie trzeba oddać bankowi w postaci odsetek.

Uwagę trzeba zwrócić na wszelkiego rodzaju ubezpieczenia, ponieważ często bywa tak,że bank ma wyższe koszty ubezpieczenia niż gdybyśmy znaleźli ubezpieczenie sami.

źródło: http://artykuly24.info/

Kredyt na zakup działki

W przeciągu ostatniego roku znacznie wzrosła liczba transakcji kredytowych na sfinansowanie zakupu działek budowlanych i rolnych oraz domów. O ile poprzednie dwa lata to głównie transakcje związane z zakupem mieszkań, tak teraz przy wygórowanych cenach lokali mieszkalnych większość osób myślących o nowym miejscu zamieszkania kupuje bądź gotowe domy, bądź działki z zamiarem budowy.

^{Źródło: Doradcy Finansowi Money Expert}

Wynika to z prostego przeliczenia – cena około 50 m2 mieszkania np. w śródmieściu Krakowa równa jest cenie zakupu działki w dość atrakcyjnej okolicy i budowy średniej wielkości domu.

Duża część osób kupujących działki traktuje te transakcje jako czystą inwestycję. Większość z nich wie również, że najlepiej zrobić to za pieniądze z kredytu. Koszty zaciągnięcia kredytu, koszty odsetek, koszty wcześniejszej spłaty (naliczane są przez większość z banków) i tak będą niższe od zysku ze sprzedaży zakupionej ziemi nawet już po kilku miesiącach od jej nabycia.

W ofercie większości banków funkcjonujących na naszym rynku znajdują się produkty na sfinansowanie zakupu działek zarówno budowlanych, jak i tych, które w dalszej perspektywie mogą zostać przeznaczone pod zabudowę. Jednak kiedy zaczniemy się przymierzać do zaciągnięcia kredytu na ten cel, wyłączenia w dostępności kredytów na nabycie działki w procedurach bankowych znacznie skomplikują skredytowanie takiej transakcji.

Pierwszy problem wiąże się z faktem, iż nie wszystkie banki chcą sfinansować zakup działek innych niż całkowicie budowlane, a tych na rynku obrotu nieruchomości zaczyna brakować. Istnieje na to oczywiście rozwiązanie polegające na zabezpieczeniu kredytu na zakup działki rolnej lub siedliskowej na innej nieruchomości należącej do kredytobiorcy lub osoby trzeciej, ale nie każdy ma taką możliwość.

Na szczęście są banki, które zgadzają się na kredytowanie tego typu nieruchomości, jeśli posiadają studium zagospodarowania lub zaświadczenie z gminy o zabudowie. Są także banki umożliwiające zakup działki rolnej, jeśli kredytobiorca nie uzyskuje dochodu z rolnictwa. Ale i tu można napotkać problem, a wynika on z faktu, iż sprzedający ustala cenę działki, traktując ją jako budowlaną, bądź mającą mieć takie przeznaczenie w przyszłości, a bank ustali jej wartość pod zabezpieczenie kredytu po cenie działki rolnej, czyli nawet kilkakrotnie niższej, bo taki jest jej statut na dzień udzielenia kredytu. Sprowadza się to do sytuacji, w której nie można zakupić takiej działki bez udziału środków własnych, chyba że znów odwołamy się do możliwości zabezpieczenia kredytu na innej nieruchomości.

Kolejny problem przyszłego kredytobiorcy to ograniczenia możliwej do uzyskania kwoty kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia, czyli tzw. LTV. Duża część banków wymaga wkładu własnego na poziomie przynajmniej 20%, a jeden z najpopularniejszych banków działający na rynku finansowania nieruchomości – nawet 50% wartości nieruchomości. Sprowadza się to do konieczności wniesienia własnych środków na zakup nieruchomości.

Sytuacja ta stawia finansujących kredytem zakup działki w mniej korzystnej sytuacji niż osoby kupujące mieszkania, a zaciągające kredyt w tych samych bankach. Chodzi tu przede wszystkim o przedmiot zabezpieczenia. Banki uznają działki jako nieruchomości trudniej zbywalne, a przez to o ograniczonej możliwości egzekucji z niej niespłaconego kredytu, co na dzień dzisiejszy wydaje się zupełnie oderwane od sytuacji panującej na rynku obrotu nieruchomościami.

Jeśli weźmiemy pod uwagę ograniczenia maksymalnego poziomu LTV, wykluczenia proceduralne banków (wynikające np. z restrykcji wobec osób uzyskujących dochody z zagranicy, czy z działalności gospodarczej rozliczających się w formie karty podatkowej lub ryczałtu ewidencjonowanego), okaże się, że np. na ponad dwadzieścia banków funkcjonujących na rynku małopolskim, zaledwie kilka sfinansuje zakup działki w pełnej kwocie transakcji, niezależnie od źródła uzyskiwania dochodu.

Kiedy dotrzemy już do banku, który będzie skłonny udzielić nam kredytu w interesującej nas kwocie, istotne będzie zgromadzenie dokumentów niezbędnych do jego uzyskania. Pierwszym, i jak wydaje się najistotniejszym, dokumentem w perspektywie zaciągnięcia jakiegokolwiek kredytu hipotecznego jest odpis z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, a ponadto wypis z rejestru gruntów, który potwierdza przeznaczenie kupowanej działki. Dodatkowo większość banków wymaga przedłożenia wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Ten dość skomplikowany proces oraz fakt, że procedura uzyskania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości wiąże się aktualnie przynajmniej z trzema tygodniami oczekiwania na jego uzyskanie, sprowadza się do tego, że na rynku nieruchomości przewagę mają osoby posiadające środki finansowe w gotówce. Strony sprzedające coraz częściej nie chcą czekać na załatwienie formalności bankowych przez kupujących, ponieważ każdy tydzień zwłoki przy ustalonej cenie na etapie umowy przedwstępnej to strata na wartości działki na moment zawierania ostatecznej transakcji notarialnej. Stąd popularnym staje pomysł zaciągnięcia pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości, która to z założenia przeznaczona jest na dowolny cel i nie podlega rozliczeniu jej celowości z bankiem, a środki uzyskane w ten sposób można przeznaczyć na sfinansowanie zakupu nieruchomości gruntowych.

Maciej Potocki
Doradca Finansowy Money Expert SA

Źródło: Doradcy Finansowi Money Expert
www.moneyexpert.pl

Kredyt studencki

Co to są kredyty studenckie?

Kredyty studenckie zostały wprowadzone w 1998 roku jako element rozszerzenia dostępu do szkolnictwa wyższego. Kredyty studenckie udzielane są przez banki komercyjne z dopłatą do oprocentowania z budżetu państwa. Wprowadzenie kredytów, przy wykorzystaniu kapitałów, będących w dyspozycji banków, pozwala na efektywniejsze zwiększenie pomocy materialnej dla studentów.

Kto może ubiegać się o kredyt studencki?

O kredyt mogą się ubiegać wszyscy studenci bez względu na typ uczelni (publiczna, niepubliczna) i tryb studiów (stacjonarny, niestacjonarny), pod warunkiem, że rozpoczną studia przed ukończeniem 25 roku życia.

W wyniku zmian w przepisach dokonanych w 2004 roku, o kredyt mogą się ubiegać także:

* uczestnicy studiów doktoranckich,
* słuchacze i studenci Akademii Obrony Narodowej, Wojskowej Akademii Technicznej im. Jarosława Dąbrowskiego, Akademii Marynarki Wojennej im. Bohaterów Westerplatte, będący osobami cywilnymi,
* słuchacze Szkoły Głównej Służby Pożarniczej będący osobami cywilnymi.

Na jaki okres udzielane są kredyty?

Kredyt studencki jest udzielany na okres studiów, w tym studiów doktoranckich. Kredyt jest wypłacany maksymalnie przez okres 6 lat, a w przypadku studiów doktoranckich - przez okres 4 lat. Kredyt wypłacany jest przez 10 miesięcy w roku akademickim, zaś miesięczna transza kredytu wynosi 600 zł.

Kiedy rozpoczyna się spłata kredytu?

Spłata kredytu rozpoczyna się dwa lata od daty ukończenia studiów i trwa co najmniej dwa razy dłużej niż okres pobierania kredytu. Wysokość oprocentowania kredytu studenckiego spłacanego przez kredytobiorcę wynosi połowę stopy redyskontowej Narodowego Banku Polskiego. Na wniosek kredytobiorcy bank może zmniejszyć wysokość raty spłaty kredytu do 20% miesięcznego dochodu kredytobiorcy.

W jakich przypadkach kredyt może być umorzony?

Kredyt jest umarzany w 20% kredytobiorcom, którzy ukończyli studia w grupie 5% najlepszych absolwentów uczelni. W szczególnych przypadkach kredyt może być umorzony częściowo lub w całości z uwagi na trudną sytuacja życiową (choroba, wypadek) lub trwałą utratę zdolności do spłaty zobowiązań (niepełnosprawność).

Gdzie można uzyskać informację na temat kredytów?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami rektor wraz z uczelnianym samorządem studenckim lub kierownik jednostki organizacyjnej prowadzącej studia doktoranckie organizują system informacji na temat kredytów studenckich, ze szczególnym uwzględnieniem studentów, słuchaczy i doktorantów pierwszego roku studiów.

Pełną informację o warunkach uzyskania i spłaty kredytów osoba ubiegająca się o kredyt powinna uzyskać w swojej uczelni lub jednostce organizacyjnej prowadzącej studia doktoranckie po rozpoczęciu nowego roku akademickiego, a następnie bardziej szczegółowe informacje w wybranym banku.

Które banki udzielają kredytów studenckich?

Banki, z którymi Bank Gospodarstwa Krajowego podpisał umowę określającą zasady korzystania ze środków Funduszu Pożyczek i Kredytów Studenckich, to:

1. Bank Gospodarki Żywnościowej S.A.,
2. Bank PEKAO S.A.,
3. Bank Polskiej Spółdzielczości S.A,
4. Bank Zachodni WBK S.A.,
5. Gospodarczy Bank Wielkopolski S.A.
6. Kredyt Bank S.A.,
7. PKO Bank Polski S.A.

Gdzie i do kiedy należy składać wniosek?

Wnioski o kredyt składa się w jednym z banków kredytujących. Termin składania wniosku o kredyt w roku akademickim 2006/2007 upływa 15 listopada 2006 r.

Czy każdy student, który złożył wniosek, otrzyma kredyt?

Pierwszeństwo w otrzymaniu kredytów mają ww. studenci, słuchacze i doktoranci, znajdujący się w trudnej sytuacji materialnej. Corocznie minister właściwy do spraw szkolnictwa wyższego ustala maksymalną wysokość dochodu na osobę w rodzinie studenta uprawniającego do ubiegania się o kredyt studencki. Próg dochodu uprawniający do otrzymania kredytu będzie możliwy do oszacowania dopiero na początku grudnia 2006 r., po złożeniu przez studentów wniosków o kredyt.

Wspomniany próg będzie kalkulowany na podstawie:

* przekazanych przez banki danych na temat liczby złożonych wniosków kredytowych i wysokości dochodu studentów ubiegających się o kredyt,
* liczby kredytów kontynuowanych i nowych, możliwych do udzielenia przy określonej wysokości środków Funduszu Pożyczek i Kredytów Studenckich i aktualnych w końcu roku wysokości bankowych stóp procentowych.

Dochód na osobę w rodzinie studenta uprawniający do otrzymania kredytu wynosił:

* 550 zł - w roku akademickim 1999/2000,
* 750 zł - w roku akademickim 2000/2001,
* 850 zł - w roku akademickim 2001/2002,
* 1.150 zł - w roku akademickim 2002/2003,
* 1.400 zł - w roku akademickim 2003/2004,
* 1.600 zł - w roku akademickim 2004/2005,
* 1.600 zł - w roku akademickim 2005/2006.

Ile będę czekać na wypłatę kredytu?

W roku akademickim 2006/2007 umowy kredytu są podpisywane do 31 marca 2007 r. Bank do dnia 15 lutego 2007 r. poinformuje studenta czy przedstawione zabezpieczenie spłaty kredytu jest wystarczające. W przypadku, gdy nie jest – student może złożyć ponownie wniosek o kredyt w innym banku do dnia 28 lutego 2007 r.

Co zrobić, gdy bank wymaga wysokiego poręczenia?

W przypadku braku możliwości sprostania wymogom banków w zakresie zabezpieczenia spłaty kredytu, student może ubiegać się o poręczenie udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego z Funduszu Poręczeń Kredytowych. Obecnie poręczenie BGK wynosi 70% kredytu (kapitału), a w przypadku sierot - 100%. Poręczenie BGK można uzyskać w jednym z banków kredytujących.

W 2001 roku wprowadzono wspierane przez resort edukacji zmiany w przepisach, dające możliwość Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa udzielanie poręczeń spłaty kredytów studenckich. O poręczenie Agencji mogą ubiegać się studenci zamieszkujący na obszarze wsi. W zależności od wysokości dochodu na osobę w rodzinie Agencja może poręczać do 80% lub do 100% wykorzystanej kwoty kredytu. Poręczenie Agencji w wysokości 100% mogą uzyskać studenci, których dochód na osobę w rodzinie uprawnia do korzystania ze świadczeń pieniężnych z pomocy społecznej.

Ubiegając się o uzyskanie poręczenia Agencji należy w oddziale banku współpracującego z Agencją przedłożyć następujące dokumenty:

* wniosek o udzielenie poręczenia przez ARiMR na wzorze określonym przez ARiMR,
* dokumenty świadczące o dochodach w rodzinie,
* zaświadczenie z urzędu gminy o zamieszkaniu na obszarze wsi,
* zaświadczenie z gminnego ośrodka pomocy społecznej o wysokości dochodu na osobę w rodzinie studenta, kwalifikującego do świadczeń pieniężnych z pomocy społecznej (dla studentów ubiegających się o poręczenie Agencji w wys. 100%)

W zakresie udzielania poręczeń ARiMR zawarła umowy o współpracy z dwoma bankami:

* Bankiem Gospodarki Żywnościowej S.A.,
* Bankiem Polskiej Spółdzielczości S.A.

1 października 2007 wejdzie w życie Rozporządzenie Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego zmieniajce rozporządzenie w sprawie szczegółowych zasad, trybu i kryteriów udzielania, spłacania oraz umarzania kredytów i pożyczek studenckich oraz warunków i trybu rozliczeń z tytułu pokrywania odsetek należnych bankom od kredytów studenckich, zgodnie z którym Wysokość miesięcznej raty pożyczki lub kredytu, w tym raty kredytu poręczanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Porczeń Kredytowych, w latach akademickich 2007/2008 i 2008/2009 wynosi 600 zł. Wysokość miesicznej raty pożyczki lub kredytu, o której mowa w ust. 1, może wynosić 400 zł na wniosek studenta złożony wraz z wnioskiem o udzielenie pożyczki lub kredytu.

O kredytach mieszkaniowych

Zakup mieszkania wiąże się w większości przypadków z koniecznością wzięcia kredytu, najczęściej wysokiego i spłacanego długie lata.

Poniżej próbuję dzielić się wiedzą, którą nabyłem ubiegając się o kredyt i rozmawiając z różnymi bankami. Uprzedzając pytanie: ostatecznie wziąłem kredyt w PKO BP, który wówczas miał jedną z najlepszych propozycji a ponadto był polecany przez mojego developera (co oszczędziło mi trochę formalności, bo bank znał już budowę). Nie wiem jednak, czy dzisiaj także jest to najlepsza oferta.

Wstępne warunki przyznania kredytu

Banki stawiają przeróżne wymagania wstępne, by w ogóle rozmawiać na temat kredytu. Szczegóły zależą od banku ale typowo są to następujące sprawy:

• musisz mieć stałą pracę (prowadzący własną działalność mają dużo trudniej niż zatrudnieni na etat, warto najpierw wziąć kredyt, a ewentualnie później zmieniać formę zatrudnienia) - i dostarczyć od pracodawcy zaświadczenie o zarobkach (które jeszcze potem będą potwierdzać np. dzwoniąć do niego);
• musisz (o ile jesteś mężczyzną) mieć uregulowany stosunek do wojska (ja przeżyłem swoje "fascynujące" pół roku nieróbstwa w Legnicy i Legionowie);
• bank zrobi jakiś wywiad typu czy kiedyś nie miałeś problemów z spłatą jakiegokolwiek kredytu, z szczególnym uwzględnieniem wpisów w BIK-u - ale nieraz nie tylko;
• mogą od Ciebie żądać ubezpieczenia na życie (małżeństwom to niekiedy odpuszczają - brałem kredyt razem z żoną i udało mi się ominąć to wymaganie);
• musisz zaakceptować serię wymagań typu po zakończeniu budowy ubezpieczę mieszkanie (chodzi o tzw. ubezpieczenie murów), będę płacił za wizyty rzeczoznawcy banku na budowie, ...;
• musisz wziąć z banku stertę papierów do wypełnienia przez developera, zmusić go do tego i odwieźć papiery z powrotem (jeśli developer ma 'obgadany' jakiś oddział jakiegoś banku, liczba tych formalności znacząco maleje - dlatego warto rozważyć bank polecany przez developera);
• musisz dostarczać sterty innych śmieci, przy czym banki wykazują tu wiele fantazji (np. w PBK chciano bym przyniósł im zaświadczenia że nie zalegam z płatnościami z administracji, TP SA i skądś tam jeszcze, PKO BP wypadło fajnie bo nic takiego nie wymyślało).

Może od razu ważna uwaga: kredyt można brać wspólnie we dwie a nawet więcej osób, przy czym osoby te nie muszą być ze sobą spokrewnione! Jest to między innymi sposób na podniesienie wiarygodności kredytowej.

Moi współpracownicy załatwiali parę lat temu kredyt w PKO BP. Obaj nie są żonaci i nie chcieli się ubezpieczać na życie. Przeprowadzili (w kilku oddziałach) serię wywiadów typu:
- tylko ja nie chcę brać żyrantów;
- przecież pan nie musi - wystarczy ubezpieczenie kredytu;
- czy na pewno?
- no przecież mówię!
- ale ja biorę ten kredyt SAM!
- a, to co innego, musi panu ktoś żyrować.
W końcu trafili na oddział, który im to "odpuścił".
Istotne nauczki: zasady brania i spłacania kredytu trzeba w miarę dobrze znać zanim się będziemy pytać o szczegóły, w różnych oddziałach jednego banku szczegółowe wymagania mogą być różne.

Jeszcze ciekawsze jest doświadczenie tych samych osób z IV O/PKO BP (W-wa), gdzie po dwóch wstępnych wizytach, w czasie których wypytywali drobiazgowo o wszystkie szczegóły (i byli zapewniani, że wszystko jest w porządku, dostawali listy niezbędnych dokumentów etc), udali się w celu złożenia wniosku o przyznanie kredytu. Przyjęła ich inna osoba niż wcześniej a następnie:

• kwestionowała zaświadczenie o dochodach z powodu zbyt słabo odbitej pieczątki (ostatecznie odpuściła);
• nieodwracalnie zakwestionowała (podpisane i opieczętowane przez właściciela) zaświadczenie o dochodach z powodu braku podpisu drugiego właściciela (firma jest spółką cywilną dwóch osób);
• zażądała dodatkowo dostarczenia kopii umowy Spółki Cywilnej, orginalnego dokumentu nadania REGONu oraz umowy o pracę);
• zakwestionowała dokumenty wypełnione przez developera, ponieważ jedna z dwóch podpisujących je osób nie była wymieniona w rejestrze spółdzielni jako osoba reprezentująca spółdzielnię;
• uznała, że być może kredyt nie będzie mógł być udzielony bo budowa jest zaawansowana dopiero w 14% (a nie w 20%);
• zapytana o nazwisko stwierdziła: "to nieważne, i tak to nie ja będę się zajmowała panów sprawą".

Trzeba to chyba uznać za jakiś paroksyzm biurokracji (i mi i wspomnianym osobom udało się wziąć kredyt w innych oddziałach PKO BP bez dostarczania jakichkolwiek dokumentów na temat firmy, dostarczając normalne podpisane przez właściciela zaświadczenia o zarobkach, problemów z dokumentami developera też nie było). W każdym razie, jest to kolejna nauczka, by prowadzić rozmowy w więcej niż w jednym miejscu równocześnie.

Zabezpieczenie kredytu

Kredyt musi mieć zabezpieczenie (tj. bank musi mieć jakąś możliwość odzyskania pieniędzy, jeśli trafi Cię piorun). Od momentu wpisania mieszkania i faktu obciążenia go kredytem do księgi wieczystej, zabezpieczeniem jest hipoteka - dopiero od tego momentu kredyt jest de facto kredytem hipotecznym (zabezpieczonym przez Twoje nowe mieszkanie, które Ci zabiorą, jeśli nie będziesz spłacać kredytu). Pozostaje jednak problem zabezpieczenia na czas trwania budowy i (nieraz równie długi) czas czekania, aż sąd raczy dokonać wpisu (a muszą być dokonane aż dwa wpisy: własności nieruchomości i obciążenia jej hipoteką). Niektóre banki (w czasie gdy chodziłem za moim kredytem zachowywało się tak PBK) wprowadzają nawet rozróżnienie i dają nie jeden kredyt tylko dwa - najpierw pomocniczy do momentu uzyskania hipoteki, a potem właściwy hipoteczny.

Otrzymywałem pewne rady dotyczące przyspieszenia terminu wpisu. Od szczerej rozmowy z notariuszem, po odpowiednie wykorzystanie perfum "Poison" od Diora. Cała sprawa budzi dość smutne refleksje...

O ile mi wiadomo, przynajmniej w Warszawie wpisy związane z obciążeniem hipoteki są obsługiwane szybszą ścieżką niż wpisy dokumentujące zmianę prawa własności. W moim wypadku, po złożeniu podania o obciążenie hipoteki zarówno wpis mojej własności jak wspomniana hipoteka zostały wykonane (bez specjalnych manewrów) w przeciągu około 3 miesięcy. Z kolei wpis własności garażu, z którym żadna hipoteka nie była związana, ślimaczy się już dobrze ponad pół roku.

Możliwości zabezpieczenia kredytu jest teoretycznie sporo, praktycznie mniej. Podstawowymi są:

• hipoteka na innej nieruchomości;
• żyranci (poręczyciele);
• lokata;
• poręczenie developera;
• ubezpieczenie;

Niżej omawiam wszystkie te możliwości, najpierw jeszcze informacja, że na ile dowiedziałem się z rozmów w bankach (jeśli gdzieś jest inaczej, proszę o informację):

• formy zabezpieczenia raczej nie można zmienić w trakcie (acz z drugiej strony bank wspominał coś o wariancie szybkiego znalezienia żyrantów, gdyby skończyły mi się trzy lata ubezpieczenia, a nadal nie miałbym wpisu);
• na pewno nie można (przynajmniej w PKO BP) stosować "częściowych" zabezpieczeń typu na połowę kredytu mam żyranta, a chciałbym ubezpieczyć tylko drugą połowę.

Hipoteka na innej nieruchomości

Hipoteka na innej, istniejącej nieruchomości (np. mieszkanie rodziców czy mieszkanie które mam i sprzedam, by kupić nowe) jest teoretycznie bardzo interesującą możliwością. Niestety, jak stwierdziła pani z PKO BP przecież nie ma pan szans doczekać się na wpis o obciążeniu hipoteki przed terminem pierwszej transzy. Czyli ten wariant paraliżuje nam polskie sądownictwo.

Na wypadek, gdyby ktoś miał szansę uzyskać wpis, jeszcze jedna informacja: trzeba zamówić wycenę takiej nieruchomości przez rzeczoznawcę (co kosztuje) a wartością zabezpieczenia jest 75-80% jego wartości (czyli mieszkanie wartości 100,000 PLN może być zabezpieczeniem kredytu wysokosci 75,000 PLN). Oczywiście wykorzystać tak można tylko mieszkanie własnościowe (hipoteczne).

Żyranci

Żyranci (poręczyciele) to osoby, które zobowiązuja się do spłacenia za mnie kredytu, gdybym ja tego nie mógł zrobić. Znów, wstępnie brzmi interesująco ale np. w PKO BP zażądano ode mnie czterech żyrantów, z których każdy byłby w stanie sam spłacać ten kredyt. Oznacza to, że każdy z nich musiałby mieć sam odpowiednią wiarygodność kredytową - oczywiście po odjęciu obciążenia ewentualnymi spłacanymi aktualnie przez żyranta kredytami. Jest też moralny problem - nawet jeśli jesteśmy pewni, że będziemy spłacać solidnie, i tak do czasu wejścia kredytu na hipotekę, żyrant będzie miał zepsutą wiarygodność kredytową i sam nie dostanie sensownego kredytu. W związku z tym trudno nawet proponować taką rolę znajomym, którzy rozważają kupowanie w niedługim czasie mieszkania czy samochodu. Takim, którzy już kupili i spłacają, nie ma co proponować, bo i tak nie mają wiarygodności.

Wszystko zależy więc od tego czy mamy liczną, bogatą i urządzoną już rodzinę. Ja nie mam i to zamknęło tą opcję.

Lokata

Podobno można założyć lokatę o wysokości równej wysokości kredytu i dostać kredyt. Piszę o tym głównie dlatego, że tego typu oferta banku wyjątkowo mnie rozbawiła (daj nam kliencie 100,000 PLN na 15% a my Ci w zamian damy 100,000 PLN na 20% i jeszcze pobierzemy prowizje).

Oferta tego typu może mieć jednak sens - gdy posiadamy pieniądze, które z jakichś przyczyn nie mogą być wydane (są związane jakimś zabezpieczeniem). Goście mojego serwisu podesłali następujące przykłady:

• mamy pieniądze zamrożone w długoletnią inwestycję (oprócz lokaty mogą to być też obligacje czy fundusze inwestycyjne), której zerwanie byłoby bardziej kosztowne niż wzięcie kredytu na czas jaki upływa do jej końca,
• małoletnie dziecko otrzymuje spadek, który zostanie wypłacony po osiągnięciu przez nie pełnoletności - po ustanowieniu cesji kwotę spadku można wykorzystać do zabezpieczenia kredytu branego przez rodziców.

Jeśli ktoś zna inne sytuacje w których tego typu oferta jest warta rozważenia, proszę o podesłanie.

Poręczenie developera

Niektórzy developerzy (z reguły ci najdrożsi) poręczają swoim klientom kredyty (warunkiem jest wzięcie kredytu w dokładnie ustalonym oddziale dokładnie ustalonego banku, przy korzystaniu z pośrednictwa developera i zazwyczaj zapłaceniu mu jakiejś prowizji). Koncepcja jest sensowna - kto, jeśli nie developer, ma wierzyć, że mieszkanie zostanie w terminie i skutecznie zbudowane.

Niestety jak napisałem - taka pomoc dotyczy tylko niektórych developerów (ale warto o to pytać i uwzględniać w porównaniu kosztów).

Ubezpieczenie kredytu

Jest to często jedyna realna opcja. W praktyce oznacza, że firma X poręczy mój kredyt w zamian za pewną opłatę. Prawnie jest to zdaje się ciut inaczej - firma X ubezpiecza bank od strat wynikających z niespłacenia przeze mnie kredytu, co jest o tyle ważne, że w takim wypadku dalej jestem ścigany o moją należność - tyle że teraz przez firmę X (przy zabezpieczeniu żyrantem ściągają pieniądze z żyranta i zostawiają nas w spokoju - oczywiście na tyle, na ile żyrant będzie w takiej sytuacji spokojny, podobnie przy zabezpieczeniu hipoteką kwotę uzyskaną z sprzedaży zabranego mieszkania odejmują od należności, nawet zwracając nadwyżkę jeśli udało się je sprzedać drożej).

Wybór najczęściej jest niewielki (nie można zaproponować kogokolwiek, zwykle bank ma umowę z jednym lub dwoma ubezpieczycielami i tylko ich pozwala wykorzystać). Ubezpieczenie kosztuje 1-2% rocznie (mi PKO BP proponowało Cignę STU za 1,2% rocznie i ś.p. Polisę za 2,4% rocznie, szczęśliwie wybrałem tą pierwszą) liczone od całej sumy kredytu i płatne z góry za każdy rok aż do uzyskania hipoteki.

Trzeba jeszcze wiedzieć, że czas ubezpieczenia jest ograniczony z góry - od razu płacimy za pierwszy rok, po roku możemy zapłacić za drugi, po dwóch (jeśli jeszcze nie mamy wpisu) zazwyczaj daje się załatwić trzeci - ale trzeba składać specjalne podania, dłużej podobno już nie. W sytuacji, gdy na wpis można czekać rok i dłużej, jest to ważne.

Ubezpieczenie jest pobierane od razu od całej sumy kredytu (przynajmniej tak było w moim wypadku), co daje dosyć "śmieszny" efekt - pierwszy rok ubezpieczenia już mi się kończy a opłaciłem w jego ramach min. ostatnią transzę, której jeszcze nie pobrałem. Czyli płaciłem ubezpieczenie za pieniądze leżące w banku. No ale tak jest, gdy się nie ma dużego wyboru.

Naprawdę mocno zirytowałem się przy przedłuzaniu ubezpieczenia na drugi rok, gdy okazało się, że PKO BP wymaga ode mnie wpłaty 1,2% od sumy całego kredytu, mimo, że istotną część kredytu już spłaciłem. Innymi słowy, muszę zapłacic ubezpieczenia od pieniędzy, które bankowi już zwróciłem. W przeciwieństwie do ubezpieczenia nie pobranych jeszcze transz (które można jeszcze usprawiedliwić, bo daje np. szansę renegocjowania z bankiem terminów wypłaty transz), to jest zwykłe, ordynarne łupienie klienta. Nie wiem czy w chwili obecnej obowiązują podobne reguły, warto to sprawdzić.

źródło: http://www.softax.pl/prywatne/marcink/mieszkanie/mieszkanie_kredyt

Kredytowe ABC

Raty 0%, raty bez pierwszej wpłaty, najniższa na rynku roczna rzeczywista stopa, korzystne raty malejące, najlepsze kredyty walutowe! Tak wyglądają ulotki, ogłoszenia i reklamy ofert kredytowych banków, ale o co w tym wszystkim chodzi? Przeciętna osoba chcąca wziąć kredyt nie ma zielonego pojęcia co znaczą te slogany. Nie dowie się też tego z ulotek, czy reklamówek. Jak zatem wybrać kredyt, aby był dla nas najkorzystniejszy? Jaki rodzaj kredytu będzie najodpowiedniejszy dla naszych celów? Jakie dokumenty musimy zgromadzić, aby ubiegać się o kredyt?

Punktem wyjścia jest wybór określonego rodzaju kredytu, który uzależniony jest od celu na jaki chcemy go przeznaczyć. Do najbardziej typowych zaliczamy:

1. Kredyty mieszkaniowe - cel: zakup mieszkania
2. Kredyty samochodowe - cel: kupno samochodu
3. Kredyty hipoteczne - zabezpieczeniem kredytu dla banku jest hipoteka, a więc nasz dom czy mieszkanie
4. Kredyty konsumenckie(gotówkowe) - przeznaczone na bieżące wydatki, dowolny cel(zazwyczaj ich wartość nie przekracza kilku tysięcy złotych)
5. Kredyty konsolidacyjne - cel połączenie rat kilku wcześniej zaciągniętych kredytów w jedną ratę(w jednym banku, zazwyczaj na korzystniejszych warunkach)
6. Kredyty inwestycyjne - kredyty dla firm na inwestycje(zakup maszyn, budowa magazynu itd.)

Form kredytów jest znacznie więcej, jednak wyżej wymienione stanowią 95% ogółu zaciąganych kredytów przez osoby fizyczne i małych przedsiębiorców. Wiedząc już jakie są na rynku formy kredytów musimy poznać kilka podstawowych pojęć z dziedziny finansowo-bankowej. Ich znajomość pozwoli na czytanie ze zrozumieniem ofert na ulotkach czy bilbordach.

Oprocentowanie – jest to najważniejszy wskaźnik mówiący nam o tym ile zapłacimy odsetek za przyznany nam kredyt, najczęściej wyrażony jest w procentach w stosunku rocznym. Jego wysokość ustalają banki w oparciu o takie elementy jak: wysokość wpłaty początkowej, waluta kredytu, wartość , zabezpieczenie, okres spłaty itd.

Prowizja(opłata jednorazowa) – jest to wstępna opłata za udzielenie kredytu, której żąda bank. Wartość ta jest bardzo często ukrywana przez banki(patrz małe litery na samym dole ulotki), gdyż stanowi dla klienta banku dodatkowy koszt spłaty kredytu poza samym oprocentowaniem. Zgodnie z obowiązującym prawem wartość ta musi być jasno określona przez kredytodawce(bank), ale nadal zdarzają się oferty gdzie wartość ta jest podana w formie „od” lub w ogóle ignorowana zdaniem „niska prowizja”. Często niskie oprocentowanie kredytu banki rekompensują sobie bardzo wysoką prowizją i w rzeczywistości kredyt reklamowany jako kredyt z najniższym oprocentowaniem jest najdroższy na rynku. Dlatego właśnie jasne sprecyzowanie tej wartości jest niezbędne dla nas jako kredytobiorcy.

Roczna rzeczywista stopa oprocentowania (R.R.S.O.), to parametr łączący oprocentowanie, prowizję, okres spłaty kredytu czyli określa faktyczny koszt kredytu(suma: oprocentowanie i prowizja). Jest to zatem wskaźnik, który mówi o wszystkich kosztach związanych z kredytem. RRSO jest wyrażana w skali rocznej, w procentach. Zasadniczo im mniejszą ma wartość tym kredyt jest korzystniejszy.

Zdolność kredytowa to opinia banku na temat tego, czy stać nas na kredyt. Jest ona uzależniona w dużej mierze od naszych obecnych i przyszłych dochodów(chyba, że posiadamy zabezpieczenie wartości kredytu). Od tej opinii zależy m.in. wysokość kredytu jaki przyzna nam bank, okres spłaty, wymagane zabezpieczenia, ubezpieczenie kredytu, konieczność posiadania poręczycieli itd. Bank proponuje nam zatem kredyt na warunkach, które jego zdaniem pozwolą nam go spłacić i minimalizują ryzyko naszej niewypłacalności(bank bierze pod uwagę nasze dochody, ilość pieniędzy jaką będziemy potrzebowali na bieżące wydatki itd.). Oczywiście opinia ta jest subiektywna i może być różna w różnych bankach.

Zabezpieczenia dodatkowe są wprowadzane przez banki po to, aby zmniejszyć ryzyko związane z niewypłacalnością kredytobiorcy. Najczęściej zabezpieczeniem dodatkowym są ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia przed utratą pracy itd.

Kredyt walutowy – kredyt standardowo udzielany jest w walucie krajowej czyli złotówkach, jednak może być też udzielony w walucie obcej przeliczonej na walutę polską wg aktualnego kursu. Kredyt taki jest oprocentowany w oparciu o stopy procentowe odpowiednie dla wybranej waluty obcej. Najczęściej stosowane waluty to frank szwajcarski, euro oraz dolar amerykański. Raty w przypadku kredytu walutowego uzależnione są od tego czy wartość danej waluty w stosunku do złotówki rośnie czy też maleje. Jeśli waluta obca tanieje wówczas raty naszego kredytu będą niższe, natomiast jeśli cena waluty obcej będzie rosła wówczas raty naszego kredytu także wzrosną. Kredyt ten może zatem okazać się dla nas korzystny lub w przypadku spadku wartości złotego niekorzystny.

Wpłata początkowa - jeśli kredyt jest celowy np. na zakup samochodu to możemy część jego ceny zapłacić ze środków własnych, a resztę ceny samochodu łącznie z prowizją, ubezpieczeniem pokrywa kredyt. Banki w takim przypadku bardzo często zmniejszają oprocentowanie czy prowizję, gdyż wpłata własna zwiększa naszą(kredytobiorcy) wiarygodność jako partnera banku.

Odroczenie spłaty kredytu(prolongata), to opcja przydatna w nieprzewidzianych sytuacjach. Jeśli kredytobiorca ma chwilowe problemy ze spłatą rat kredytu, to bank zgodnie z umową nie będzie wszczynał procedury windykacyjnej. Prolongata bowiem pozwala na kilkumiesięczne zaprzestanie spłaty kredytu, czyli jego opóźnienie. Opcja ta oczywiście musi być zapisana w umowie i ponosi za sobą koszty.

Wcześniejsza spłata kredytu – to sytuacja, w której posiadamy środki na spłatę całego kredytu szybciej niż przewidywał harmonogram. Banki bardzo różnie podchodzą do tego typu kwestii - większość pobiera dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę, ponieważ jak tłumaczą tracą odsetki jakie musielibyśmy płacić trzymając się harmonogramu. Warto zatem zapytać o możliwości i koszty z tym związane.

Kolejnym elementem kredytu jest dokumentacja. Zanim otrzymamy kredyt bank będzie od nas wymagał zgromadzenia szeregu zaświadczeń i wypełnienia stosownych wniosków i oświadczeń. Typowymi dokumentami w przypadku kredytu konsumenckiego są:

1. wniosek kredytowy, który można go ściągnąć ze strony internetowej(np. z centrum finansowego portalu www.rekinybiznesu.info) lub otrzymać w placówce banku,
2. zaświadczenie o zarobkach z zakładu pracy(zazwyczaj z ostatnich 3 miesięcy), często również kopia umowy o pracę,
3. dowód osobisty,
4. książeczka wojskowa(dotyczy mężczyzn, którzy nie ukończyli 28 roku życia),
5. wyciąg z rachunku bankowego lub oświadczenie o nieposiadaniu rachunku,

Jeśli pracujemy na umowę zlecenie bank może prosić o dostarczenie umów zlecenie wraz z oświadczeniem pracodawcy o planowanym okresie dalszego zatrudnienia. Zupełnie inaczej wygląda sprawa dokumentacji w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą. Aby bank rozpatrzył wniosek kredytowy niezbędne będą następujące dokumenty:

1. wpis do ewidencji działalności gospodarczej (lub wypis z krajowego rejestru sądowego w przypadku spółek),
2. zaświadczenie o numerze REGON,
3. zaświadczenie o numerze NIP,
4. zaświadczenie z ZUS o niezaleganiu z płatnościami,
5. zaświadczenie z US o niezaleganiu z płatnościami,

Ponadto w zależności od wysokości kredytu o jaki ubiega się firma i rodzaju prowadzonej działalności bank może zażądać:PKPiR za ostatni miesiąc, PIT(lub CIT) za ubiegły rok, kartę podatkową, PIT-y z ostatnich lat potwierdzone przez urząd skarbowy, pisemne oświadczenie o wysokości dochodów, bilans i rachunek wyników za ostatni rok, umowa spółki itd.

Jeszcze więcej dokumentów musimy zgromadzić, gdy chcemy otrzymać kredyt hipoteczny lub chcemy zakupić mieszkanie czy działkę...Ponadto banki bardzo często żądają odpowiedzi na takie pytania jak: czy ubiegał się Pan/Pani o kredyt u konkurencji?, czy jest Pan/Pani żyrantem w innym banku?, czy ma Pan/Pani zaciągnięty kredyt w innym banku? Itd.